💰등기부 등본에서 주의 깊게 봐야 할 것

2020. 3. 3 화ㅣ구독하기ㅣ지난 레터ㅣ웹에서 보기

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⏳ 머니레터 줄거리

[투데이슈] 유치원과 초중고 개학 연장에 영향 받는 기업이 있습니다. / by 효라클
[독립을 위한 부동산 지식] 등기부 등본에서 주의 깊게 봐야 할 것들을 알려드릴게요. / by 보금
[금.궁.증] 지출이 적으면 연말정산 때 손해일까요?

투데이슈

개학 연기 🚌

EBS 온라인 교육이 대체한다?

무슨 일이 있었냐면요,

교육부가 전국 유치원과 초중고 개학을 추가로 2주 연장하겠다고 발표했습니다. 지난 1월 23일, 코로나19 확산을 막기 위해 전국 단위로 1주일 연기하기로 한 뒤 2주가 연장된 거예요.

개학이 연기되는 동안 오프라인 수업을 대체하기 위해 온라인 교육이 실시됩니다. 각 학교마다 디지털교과서 'e-학습터'와 EBS 동영상 등 자율학습이 가능한 콘텐츠를 무료로 제공할 예정이에요.

좀 더 설명하면 이렇습니다.

주식시장에서 EBS와 연결 짓는 기업은 유엔젤입니다. 유엔젤은 그동안 증권가에서 EBS 관련주로 유명했던 기업입니다. EBS 콘텐츠 활성화를 위해 전략적 업무 협약을 맺었거든요. 이런 이유로 작년 11월, EBS 인기 캐릭터 펭수 관련주로 상승하기도 했죠.

그래서 님이 알아야 할 것

사실 펭수 캐릭터로 떠오를 당시에는 유엔젤의 실적보다는 ‘테마주'의 성격이 강했습니다. 이번에는 좀 다른 모양새인데요.

유엔젤 홈페이지를 참고해보면, 토모노트, 토모동화, 토모링 등을 통해 유아 온라인 교육에 매진하고 있는 것을 볼 수 있어요. 특히 토모노트는 유치원/어린이집 통합프로그램 중 1위를 차지하고 있죠. 또한 EBS 공식 앱인 한글이야호 앱도 유엔젤에서 개발했다고 해요.

EBS와의 다양한 협력관계 아래, 유치원 개학 연기에 따른 수혜를 얼마나 받을지 주목됩니다.

📌 본 정보는 개별종목에 대한 매수 추천이 아니며 이를 근거로 행해진 거래에 대해 책임지지 않습니다.

💬 효라클's Comment

뉴욕 증시에 상장된 TAL에듀케이션그룹(TAL)은 중국 중고등 온라인교육업체입니다. 중국도 코로나19로 인해 학교 개학이 늦춰졌는데요. 이로 인해 2월 동안 TAL에듀케이션그룹(TAL)의 주가가 약 9% 상승했습니다. 마찬가지로 중국 교육업체 GSX테크에듀(GSX)는 2월 한 달간 23% 상승했습니다.

이 현상에 대해서 미국의 언론은 어떤 반응을 보였을까요? 포브스에서는 “중국의 이러닝 리더들이 코로나바이러스 공포로 인해 32억 달러를 벌었다”라는 제목으로 중국의 온라인 교육업체들이 이번 사태로 주가가 상승해 얼마나 기업 가치가 상승했는지 자세히 보도하고 있습니다.

물론 사용자 유치를 위한 공격적인 마케팅으로, 단기적으로는 수익으로 이어지기 어려울 겁니다. 하지만 이번 기회로 인해 온라인교육 시장에 발을 들여놓는 사람들이 많아지면, 이 사태가 끝나고 수익으로 이어질 수 있어 투자자들이 희망을 가진다는 내용입니다.

이 밖에도 많은 해외 언론이 코로나19 관련주의 상승을 분석해서 보도하고 있습니다. 분석의 대상이나 내용은 달라도 이 사태가 끝나면 세상은 과연 어떻게 변해있을지가 공통적인 관심사라고 하겠습니다.

독립을 위한 부동산 지식 EP.4

부동산에서 주는

‘그 문서’ 보는 방법 👓

EP.1 - 월세? 전세? 첫 독립, 어떻게 시작할까?

EP.2 - 전세자금대출 총정리

EP.3 - 전·월세 물건 둘러보기

공인중개사를 만났습니다. 중개사의 차를 타고 움직이며 서네 개 정도의 집을 둘러봅니다. 두 번째로 보았던 집 B가 왠지 신경 쓰입니다. 자꾸만 생각이 납니다.

다시 부동산으로 돌아오는 길에, 중개사에게서 ‘그 집을 고르는 게 얼마나 좋은 선택인지’에 대해 일장 연설을 듣습니다. 반쯤 넘어간 당신에게, 공인중개사가 등기부 등본을 떼어줍니다.

대부분의 사람은 이 단계에서 난관에 봉착합니다.

님은 등기부 등본 보는 법, 아시나요?

솔직히 말해봐요… 잘 모르잖아요…

‘까만 건 글씨요, 하얀 건 종이로다’ 하면서도

뭔가 아는 것처럼 들여다보는 척한 적 없으신가요?

‘공인중개사님이 전문가시니까 (갑자기 극존칭)

알아서 잘 해주시겠지... 공제증서도 보여줬는걸...

부동산 앞에도 ‘고객 손해 시 1억 원 보장’이라고

쓰여 있으니까 뭔 일 나도 괜찮겠지...’

한 적 없으신가요?

저만 바보였나요?!?!!

2030 직장인에게 전세금 정도의 금액은 거의 전 재산에 가깝습니다. 날리면 난리 나는 큰 금액이죠. 물론 월세 보증금도 ‘비교적’ 소액(500~1,000만 원)일 뿐, 상당한 목돈이고요.

이 돈을 지키려면 등기부 등본을 봐야 합니다. 등기부 등본은 부동산의 권리에 대한 사항을 동네방네 알리기 위해 만든 서류거든요.

부동산은 내 손목에 차고 있는 시계나 내가 들고 있는 아이패드와 같은 물건(‘동산’이라고 합니다)과는 달리, 진짜 주인이 누구인지 알기가 어렵습니다. 그래서 등기부 등본이라는 서류를 만들어서 누구에게 나의 권리를 주장해야 하는지를 알려줘요.

안타까운 사례지만 이런 일도 비일비재하게 나타나는 세상이니, 등기부 등본만큼은 꼭 확인해야 한답니다!

지금부터,

알고 나면 너무 쉬운

등기부 등본 보는 법! 시작할게요.

등기부 등본은 크게 세 파트로 구성되어 있습니다. 곤충이 머리-가슴-배 구조라는 걸 배웠던 것만큼이나 간단한 구조예요.

등기부 등본의 구성
: 집의 이름, 소유자, 소유자 외 권리자

등기부 등본은 표제부, 갑구, 을구 세 파트로 나뉘어 있습니다.

① 표제부: 이 건물, 이 집, 이 땅의 이름과 현황을 보는 곳입니다.
② 갑구: 소유자예요. 지금 누가 집주인이냐 이거죠.
③ 을구: 집주인 외에 이 집에 누가 어떤 권리를 갖고 있는지를 보여줍니다. 이 집을 소유한 사람은 아니지만, 그래도 이 집에 대해서 내가 주장할 권리가 있다 하는 사람들이 여기 적히는 거예요.

① 표제부: 이 집이 그 집 맞니?

표제부에서는 ‘이 집이 내가 계약하려는 그 집이 맞는지’를 확인하세요. 특히 동, 호수를 주의하셔야 합니다! 내가 계약할 집은 336호인데, 335호의 등기부 등본을 보고 있으면 안 되겠죠. 특히 신축 건물의 경우 호수가 문 앞에 붙어있지 않은 경우도 있으니, 집 볼 때 공인중개사에게 ‘여긴 몇 호예요?’라고 꼭 물어보세요.

② 갑구: 여기 리얼 집주인이 누구세요?

집주인은 내 보증금을 나중에 돌려주어야 할 사람입니다. 그러니 갑구에서는 누구한테 돌려달라고 하면 되는지를 꼼꼼하게 파악하셔야 해요.

사실 갑구는 조금 어렵게 느껴질 수 있는 부분입니다. 소유자 이름 말고 다른 것도 쓰여있을 수 있어서 그래요. 예를 들어 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 있습니다.

자, 하나하나 설명하기 전에! 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 있다면 그 집은 믿거하세요. 믿고 거르시라는 말입니다.

왜 믿고 걸러야 할까요? 가압류, 가처분, 가등기 같은 건 ‘소유권이 바뀔 수 있는 위험이 있다’고 알려주는 사항이기 때문이에요. 이 집의 집주인이 다른 사람에게 돈을 빌리고 안 갚을 경우, 그 집을 처분해서 그 돈을 받으려는 사람들이 가압류, 가처분 같은 걸 걸어놓거든요.

‘나는 A랑 계약했는데

살다 보니 집주인이 B로 바뀌어버렸네?

그런데 나한테 보증금을 안 돌려주겠다네?!’

이런 상황이 생기면 너무너무 당황스럽겠죠? 보증금 입금하고, 이사도 해놓고, 전입신고를 하기 전이라도 갑구에 가처분, 가압류, 가등기 같은 게 있다면 보증금을 돌려달라고 주장할 수가 없어요…🙀

‘알면서 들어갔으면서 왜 이제 와서 난리냐!’라는, 불난 데 부채질하는 대답밖에 들을 수 없죠. 그러니까 일단 갑구가 복잡하면 그 집은 걸러야 합니다.

잠깐, 여기서 나올 수 있는 질문!

Q. 그렇다면, 계약을 다 하고 난 후에 가압류, 가처분, 가등기가 이 집에 걸리면 어떻게 되나요?
👉 이 질문에 대한 답은 5회 차 글에서 자세히 알려드릴게요!

③ 을구: 나보다 먼저 돈 받을 사람 누구?

앞서 갑구를 설명하면서, ‘집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸을 때 돈을 안 갚으면 집을 팔아서 그 돈을 갚게 한다’고 말씀드렸습니다. 퀴즈 하나 드릴게요.

Q. 집주인이 돈을 갚으려고 집을 팔면 나는 무조건 보증금을 받을 수 있을까요?
A. 아닙니다. (아니니까 이런 퀴즈를 냈겠죠?)

등기부 등본에 적힌 순서대로 보증금을 돌려받습니다. 이런 걸 ‘순위’라고 불러요. 순위가 높은 순서대로, 그니까 1번부터 순서대로 돈을 돌려받게 됩니다. 만약 내가 3순위인데 1순위와 2순위가 돈을 받아가고 나서 100만 원밖에 안 남았다면, 내 보증금이 얼마든 간에 저는 100만 원밖에 못 돌려받는 거예요... (눈물)

위의 예시 사진에서 3번 (근)저당권 및 전세권 등을 보면 순위번호가 나와있어요. 30번이 제일 먼저, 31번이 그다음, 32번이 그다음으로 받게 되는 겁니다.

순위가 이렇게 중요한 건데요. 파악하는 방법은 완전 간단합니다.

① 을구에 다른 사람 또는 기관 이름이 있나요?
👉나는 후순위로 밀려날 수 있습니다. 내 이름 위에 3명이 있으면 나는 4순위 이런 식으로요.
② 을구에 아무도 없나요?
👉그럼 내가 선순위, 1순위가 됩니다. 당연히 을구에 아무것도 없이, 내가 1순위인 게 가장 좋습니다.

여기까지 보면 ‘표제부가 내가 본 집과 일치하고, 갑구와 을구가 클린하면 계약해도 OK랍니다’라는 말로 정리할 수 있을 것 같은데요. 하지만 현실은... 집을 100% 현금으로 사는 집주인이 얼마나 되겠어요. 대부분의 집주인은 은행에서 ‘담보대출’을 받습니다. 융자를 끼고 집을 사는 거죠.

특히 신축일수록 근저당권이 설정되어 있을 가능성이 큽니다. 근저당권 없는 집 찾아달라고 하면 영영 집을 못 찾을지도 몰라요.

(근)저당권:

돈 안 갚으면 마음대로 (담보를) 처분해서

내 돈을 찾아갈 수 있는 권리

근저당권이 설정돼있는 집이라면, 안전 범위를 생각하세요. 시가 2억 원짜리 집에 OO은행에서 1억 5천만 원의 근저당권을 설정했는데 내 전세금은 1억 5천이라면?

이 집이 경매에 넘어갔을 때 운이 좋아 2억 원에 낙찰된다고 해도, 은행이 먼저 1억 5천만 원을 가져가고 나는 5천만 원밖에 가져갈 수 없겠죠. 최소한 3억 원에 낙찰이 돼야, 은행이 자기 돈 가져가고도 제 전세금을 모두 돌려받을 수 있겠고요.

전문가들은 ‘나보다 선순위에 있는 사람이 받아 갈 돈 + 내 전세금’이 주택 시세의 60~70% 이하인 걸 추천하더라고요. 예를 들면 이렇습니다.

A: OO저축은행 근저당권 1억 원
B: 내 전세 1억 원(OO저축은행 외에 나보다 선순위자 없음)
A + B = 2억 원
이 집 시세: 3.5억 원
(2억 원) / (3.5억 원) x 100 = 57%

그런데 말이죠, 신축에 들어가면서 근저당이 이렇게 낮기도 쉽지 않아요. 보통은 집값의 50% 이상 담보대출을 받거든요. 거기에 내 전세금까지 더해지면 현실은......

다음 화에서는 저당권이 설정돼있는 신축에 들어가면서도 전세금 떼일 위험을 방지할 수 있는 방법을 이어서 설명해 드릴게요!

💬 보금's Comment

부동산에서 ‘유난이다’라고 할 수 있지만, 그래도 꼭 확인하길 권하는 것 두 가지만 더 알려드릴게요.

① 먼저 등기부 등본의 열람일시를 확인해봐야 합니다.

어떤 부동산에서는 옛날에 떼어둔 등기부 등본을 보여주시기도 해요. 집이 오랫동안 나가지 않았다면 권리, 소유 관계 그대로겠거니 하면서 미리 떼어둔 걸 보여주시는 거죠. 한 번 등기부 등본 떼는 데 1천 원 정도 들기도 하고요. 근데 설마가 사람 잡습니다. 그 사이에 변동사항이 있을지도 몰라요. 세입자가 이사 들어가는 날 은행에서 대출받는 집주인도 있는 세상인데요. 그러니 그날 기준으로 최신판 등기부 등본을 요구하시거나 직접 떼어보시는 걸 추천합니다.

② 또 잔금 치르는 날에 등기부 등본을 한 번 더 떼보시는 게 좋습니다.

계약하고 잔금 치르기까지 한두 달 정도 걸리는 경우가 많아요. 특히 전세라면 3~4달씩 먼저 계약하는 경우도 있고요. 그사이에 내가 모르는 근저당권이 설정되었다면...? 공포영화입니다. 그러니, 잔금 치르는 날 꼭 등기부 등본 또 한 번 떼어보세요. 여기에서 간단하게 뽑아보실 수 있습니다.

금.궁.증

지출이 적으면

연말정산 때 손해일까요? 💸