weekly newsletter no.33 I 2021.10.07 |
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벗, 오늘은 팀휘클리 3호(본인)의 개인적인 이야기지만, 그래도 기분 좋은 소식을 가장 먼저 나누고 싶어. 지난주 금요일, 아파트 1층 현관 앞 우편함📪에서 기다리고 기다리던 누런색 서류봉투를 발견한 순간, 심장이 쿵쾅쿵쾅 뛰는 소리가 커졌어. 세입자인 3호는 한 달째 집주인의 연락을 기다리고 있었거든.
3호의 집주인은 공공기관이야. LH(한국토지주택공사)가 소유한 공공임대주택 가운데 하나인 행복주택에 살고 있거든. 2년 전 청년형으로 당첨돼 입주했는데, 이달 말이면 계약 기간이 끝나서 계약 연장 심사를 요청해 둔 상태였어. 그동안 월 소득도 자산도 나이도 벼락같이 늘어나는 일은 없었기 때문에, 속으로는 ‘크게 걱정하지 말아야지’ 했는데도 떨리더라.😳
다행히 “입주 자격 검증이 완료되어” 지금 집에서 2년 더 살 수 있어. 하지만 언제까지고 청년일 수 없듯이, 언제까지고 여기서 살 순 없기에 집 대책을 마련해야 해. 3호가 “부동산 문제를 더 다뤄달라”고 요청하는 벗들의 피드백에 깊이 공감하는 이유야.
10년여 전, 3호는 ‘집’에 대한 세계관이 확장하는 경험을 했어. 계기는 한 페미니스트 모임에서 펴낸 <누구와 함께 살 것인가>(또하나의문화)라는 책이었어. ‘이성애 가족을 꾸려서 인서울 아파트에 사는 것’만이 ‘정상’이거나 ‘목표로 삼아야 할 지향점’은 아니라는 걸, 그때 알았어.
정부 정책도 더디지만 확장 중이야. 지난 9월 국토교통부가 결혼이나 자녀 여부를 따지지 않는 방식으로 ‘생애최초 특별공급’(생초 특공) 청약 자격을 완화하는 계획을 발표했거든. 지금까지는 비혼 1인 가구나 무자녀 신혼부부의 생초 특공 청약 당첨이 가능성이 매우 낮았어. 새 제도는 11월부터 적용될 거래.
LH로부터 계약갱신 통보를 받자마자 '하루빨리 청약 일정을 정리해야지' 다짐하면서, 대선을 앞두고 불거진 ‘대장동 개발사업 특혜 의혹’ 이슈를 떠올렸어. 이 이슈는 3호, 그리고 휘클러들의 삶과 어떤 관련이 있을까. 우리는 이 이슈를 어디까지 소화해서, 무엇을 기억하면 좋을까.
이런 질문에 대한 답을 찾으려고 대장동 의혹 기사들을 들여다보자니, 3호가 모르는 용어들이 꽤 많더라고(;° ロ°) 대장동 의혹을 취재하는 요원들에게 물어보기 전에, 일단 이 의혹과 관련한 용어 사전을 만들어봤어. ‘한 번 물어봤다’는 아직 살리지 못해서, ‘한 번 물어보기 전에’라는 이름을 붙였어. 지난번 벗들에게 휘클리 라이트(Lite) 1.0의 시작을 알렸었지. 오늘은 버전 1.00213쯤이라고 생각해줘. 자세한 설명은 아래에서 할게! |
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📂 h_weekly, quickly
- 한 번 물어보기 전에: 대장동 개발사업 뉴스 이해를 위한 용어 사전
- 안 읽으면 손해다: 배우 예수정 인터뷰 外
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요 사진은 경기도 성남시 분당구 판교동에 있는 주식회사 '화천대유자산관리'(이하 화천대유) 사무실 입구의 모습이야. 대장동 개발사업 특혜 의혹 보도에서 매우 자주 등장하는 공간이지. 3호는 기사에서 이 사진을 처음 본 순간부터 물음표가 샘솟더라고.
도시개발사업이 뭐지? AMC가 뭐지? 왜 '성남의뜰 주식회사'와 화천대유는 같은 곳에 있는 거지? 성남의뜰과 화천대유만큼 자주 등장하는 회사 '천화동인' 1~7호는 왜 안 보이지? 등등.
그래서 일단 관련 보도에서 자주 등장하는 용어들을 추려서 정리했어. 해당 용어가 대장동 개발사업 보도에서는 어떻게 등장하는지도 함께 담았어. 용어끼리 의미가 서로 맞물려 연결되어 있으니, 사전에 쓴 순서대로 읽으면 이해하기 더 쉬울 거야. 타임라인과 등장인물은 차차 준비해볼게. 이슈와 관련한 벗들의 질문도 대환영! |
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도시개발사업: 대장동 이슈와 관련한 사업의 공식 이름이 ‘성남 판교대장 도시개발사업’이야. 도시개발사업은 ‘도시개발법’에 근거를 둔 용어. 계획 개발이 필요한 구역을 지정해, 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지나 시가지를 조성하는 사업을 의미해. 이 사업은 국가(중앙정부)나 지방자치단체, LH 같은 공사, 민관공동법인, 일반건설업자나 신탁회사 등 공공이나 민간 누구나 시행자가 될 수 있어.(*시행자는 토지 인허가, 자금 조달 및 관리, 건설사 섭외하고 건물 짓기 등을 주도하는 개발사업의 ‘프로젝트 매니저’ 같은 역할. 땅 주인, 건물 주인은 따로 있을 수 있으며, 개발 뒤 분양수익 등으로 이익을 냄). 지자체가 수립한 '도시기본계획'에 근거함. '성남 판교대장 도시개발사업' 개요
- 위치 및 면적: 분당구 대장동 210 일대 92만㎡ (약 27만8000평)
- 계획인구: 5903세대(1만5938명)
- 도시기본계획: ‘도시계획법’에 따라 시장이나 군수 등 지자체가 의무적으로 만들어야 하는 장기 종합 계획. 20년 단위로 만들고 5년에 한번식 손질해줘야 해. 지자체가 멀리 내다보면서 주민이 편안하고 안전한 삶을 살 수 있게 지원하고, 환경적으로도 ‘지속가능한 발전’을 이룰 수 있도록 하라는 취지야. 2000년대 초반까지만 해도 녹지보전지역으로 묶여 있던 대장동 개발의 시작은 2004년 성남시가 세운 ‘2020년 성남도시기본계획’을 출발점으로 볼 수 있어. 그런데 이때 대한주택공사(현 LH)가 공공개발로 추진하던 게, 이후에 개발 중단→ 공공개발 → 민간개발 등을 오가며 혼란을 겪었어. 최종적으로는 민관 합동 개발로 진행됐어.
- 컨소시엄: 규모가 큰 사업이나 투자 등을 할 때 2개 이상의 업체나 금융 기관이 함께 참여하는 것. 라틴어로 동반자 관계, 협력 등을 의미해. 성남도시개발공사가 낸 대장동 개발사업 민간사업자 공모 때 총 3개 컨소시엄이 참여했는데, 이때 우선협상대상자로 뽑힌 게 ‘성남의뜰 컨소시엄’이야. 이 컨소시엄은 하나은행, 국민은행, 기업은행, 동양생명, 하나자산 등 금융 기관과 자산관리회사인 화천대유로 구성됐어. 성남의뜰은 공기업 성남도시개발공사가 이 컨소시엄과 사업 협약을 맺은 뒤 함께 만든 프로젝트금융투자회사(PFV) 이름이기도 해.
- 특수목적법인(SPC)과 프로젝트금융투자회사(PFV): 특수한 목적을 달성하기 위해 만든 회사를 SPC(Special Purpose Company)라고 부르며, 원래 목적을 달성하면 해산해. 금융업계에서 경영난에 빠진 기업의 부실채권을 처리하는 데 활용하던 데서 시작됐고, 부동산 개발사업에서도 쓰여. 프로젝트금융투자회사(Project Financing Vehicle, PFV)는 SPC의 한 형태로 보면 돼. 개발사업 규모가 클 때 리스크를 관리하려고 만드는 것으로, 부동산 개발사업의 수익을 주주들에게 배분하는 서류상 회사(페이퍼 컴퍼니)이므로 비용 지출이 금지돼 실제 직원이나 사무실은 없어. 뉴스에서 SPC이자 PFV인 ‘성남의뜰’ 사무실이 아니라, 성남의뜰 자산관리회사인 ‘화천대유’ 사무실 모습만 주구장창 보여주는 이유지. PFV는 사업운영을 자산관리회사에 위탁해야만 하기 때문.
- 자산관리회사(AMC): 사업시행자인 프로젝트금융투자회사(PFV)의 실질적인 운영을 맡는 회사. 대장동 사업에서 화천대유가 맡은 역할이야. PFV가 서류상 회사(페이퍼 컴퍼니)이기 때문에, 자산관리를 맡아줄 회사(AMC, Asset Management Company)가 반드시 필요해. 혹시 부동산 분야를 잘 아는 벗이라면, 부동산투자회사법상 자산관리회사(AMC)를 떠올릴 수도 있을 거야. 부동산투자회사법에 등장하는 자산관리회사를 설립하려면 ✅자본금 70억원 이상 ✅상근하는 자산운용 전문인력 5명 이상 ✅국토교통부 설립허가 등을 받아야 하거든.
화천대유는 자산관리를 위한 회사로 세워지긴 했지만, 부동산투자회사법상 자산관리회사는 아니야. 대장동 개발사업을 위한 프로젝트금융투자회사(PFV)만을 위해 세워진 거거든. PFV를 위한 자산관리회사의 법적 자격 요건은 따로 규정되어 있지 않아서, 화천대유는 최소자본금 규정이 없는 상법상 주식회사로 세워졌어. '설립할 때 자본금이 1000만원이었다'는 사실 자체는 불법이 아닌 거야. 화천대유가 ‘본업’인 성남의뜰 자산관리 외에도, 대장지구 내 공동주택 부지 일부를 사들여 주택사업도 벌여서 큰 돈을 번 것에 대해서도 이목이 쏠리는데, 이 자체도 불법은 아니라고 해.(👉자산관리회사 화천대유의 대장동 주택사업은 특혜인가) 의혹은 화천대유가 포함된 컨소시엄이 어떻게 우선협상대상자로 선정됐는지, 민관 수익 배분 구조가 설계된 과정이 어땠는지, 화천대유와 자회사 천화동인 등의 실소유주는 누구인지 등이야.
- 자금관리사무수탁회사(FMC)와 '특정금전신탁': 프로젝트금융투자회사(PFV)의 자금관리를 대행하는 회사. 대장동 개발사업에 SK그룹이 연루된 게 아니냐는 의혹도 나왔는데, 그 이유는 SK증권이 프로젝트금융투자회사(PFV)인 '성남의뜰'에 출자한 사실에서 비롯한 것. 그런데 SK증권 쪽은 "개인 투자자들의 '특정금전신탁'만 했다"고 해명했어. '특정금전신탁'은 보통 우리가 증권사에 돈을 맡길 때 그 돈을 어떻게 운용할지를 회사에 맡기는 것과 달리, 위탁자가 재산의 운용을 어느 시기에 어느 가격으로 어떻게 할지 등에 대한 '지시'를 구체적으로 내리는 걸 말해. SK증권에 '특정금전신탁'을 맡긴 개인 투자자들의 정체가 바로 화천대유의 자회사인 '천화동인' 1~7호 주인들이야. 언론사들이 기사에서 천화동인 1~7호를 성남의뜰 실제 투자자이자 자금관리수탁회사인 걸로 쓴 이유지.
- 우선주, 보통주: 부동산 개발을 위한 프로젝트금융투자회사(PFV)는 법적으로 최소 자본금 50억원을 갖춰야 해. 대장동 사업을 위해 성남도시개발공사와 우선협상대상자로 뽑힌 컨소시엄이 함께 만든 PFV 성남의뜰은 자본금 50억원의 주식회사 형태로 세워졌어(주당 액면가 5000원). 이때 자본금 50억원은 우선주 93%(46억5000만5000원), 보통주 7%(3억4999만5000원)로 구성돼. 우선주는 계약에 따라 특정 항목에서 보통주보다 우선하는 권리를 갖는 대신, 각종 의사결정 과정에서의 권한(의결권)이나 추가적인 이익배당에 참여할 권리 등이 배제되는 소유권을 의미해. 보통주는 보통 떠올리는 주식의 뜻대로 경영에 참여 가능한 의결권을 갖고, 이익배당을 받아.
대장동 개발사업 관련한 주요 의혹 중 하나가 민관 합동 개발의 수익 배분 구조에 관한 건데, 이게 민관별 우선주와 보통주 배분과 연결돼 있어. 공기업인 성남도시개발공사는 성남의뜰 지분의 50%+1주를 갖고 있는데 모두 우선주로서, 배당금이 1822억원에 달할 때까지 공사가 우선 배당을 받도록 했어. 수익을 개인 투자자들보다 먼저 안정적으로 챙기는 대신에, 추가 수익을 얻는 데선 제외된 거야. 나머지 우선주는 하나은행, 국민은행, 기업은행, 동양생명, 하나자산 등 금융기관이 가져. 보통주 7%는 화천대유와 SK증권(천화동인 1~7호의 특정금전신탁)만 가지고 있어서, 이들에게 배당금을 몰아주는 구조가 어떻게 만들어진 건지 주목받는 거지.
- 초과 이익 환수: 성남도시개발공사가 '우선주'만 갖고 있어서 이후 수익이 생겨도 가져올 수 없었다고 했잖아. 일각에선 협약에 초과 이익 환수 방안을 포함했어야 한다고 지적하고 있어. 실제 성남도시개발공사에서는 초과 이익 환수와 관련한 조항(민간사업자가 제시한 분양가를 넘길 경우 지분율에 따라 이익금 배분하자는 내용)을 포함시키려는 '시도'를 한 흔적이 뒤늦게 발견되고 있는데, 최종적으로 왜 빠졌는지에 대해서는 아직 드러나지 않은 상태. 이재명 민주당 대선 예비후보(전 성남시장) 쪽은 대장동 개발사업 관련해서 "이미 예상 이익의 3분의 2를 확보했다. 왜 (초과 이익) 환수를 더 못했냐는 건 결과론적인 비판"이라면서, 부동산 개발 이익을 공공에 환수하는 전반적인 제도를 손봐야 한다고 주장하고 있어. 일부 전문가도 현재 부동산 개발 이익 환수는 '개발 이익 환수에 관한 법률', '재건축 초과 이익 환수에 관한 법률', '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'과 각종 특별법상 규정으로 여기저기 흩어져 있어서 법체계 정비가 필요하다고 얘기해.
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💎 배우 예수정이 43년 동안 연기를 꾸준히 한 이유 그는 지난 40년 동안 단 한 해도 빠지지 않고 매년 작품 활동을 했대. 그 과정에서 ‘나 자신’은 물론, 사회 변화를 섬세하게 응시하며 쌓아온 삶의 지혜를 기꺼이 공유해주셨어. 3호는 인터뷰를 읽으며 밑줄을 긋고 또 그었어✍ |
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💎 기후변화 500년 후…지구는 어떨까? 남미 아마존의 현재 풍경(위)과 미래인 2500년의 풍경을 예측한 상상도(아래)야. 요즘 기후변화 관련 보고서들이 담은 최장기 미래 시점은 대개 2100년인데(80년 뒤야. 생각보다 짧지 않아?😰), 최근 한 국제공동연구진이 2500년까지 대폭 늘려 잡은 예측 결과를 학술지에 발표했대. 500년 후 미국 중서부, 인도의 모습도 그려져있어. |
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💎 이렇게 다양한 리더를 본 적이 있던가 요즘 ‘헤이마마’ 안무 커버 영상들 보다가 시간 후딱 지나버린 벗 있어?(나야 나, 3호🙋) <스트릿 우먼 파이터>(스우파) 얘기야. 여러 미디어, 커뮤니티에서 관련 콘텐츠를 자주 만날 수 있어서 좋은데, 그 중에 3호에게 인사이트를 준 글을 추천해. |
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💎 ‘한국호랑이’가 살아있다고?🐯 얼마 전 용인 에버랜드에서 한국호랑이 오둥이를 공개했어. 옛 한반도는 ‘호환 이야기’가 동네마다 있을 정도로 호랭이들이 많은 곳이었다는데, 지금은 동물원에서만 한국호랑이를 볼 수 있어. 세계적 멸종위기인 한국호랑이에 대한 궁금증을 애피레터가 다뤘어.(레터 중간에 ‘홍섭’s 애피랩’ 부분에 나와!) |
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벗, 오늘 휘클리 레터는 어땠어? 지난주 휘클러들에게선 여러 피드백이 들어왔어.
✅그동안 고생한 1호, 2호에 대한 감사인사 ✅신입 3호에 대한 응원 ✅'휘클리 라이트 버전'과 관련한 의견들이었지. 정말 고마워. 일일이 답장하진 못했지만, 휘클러들이 보내준 마음들 한 단어도 빼놓지 않고 귀하게 봤다는 얘기 전하고 싶어💛 몇 가지 이야기 발췌해서 공유할게.
😁"휘클리가 정돈되었으면 좋겠어.
나는 개인적으로 하나의 메인 토픽에서 곁가지가 나오는 방식이 읽기 편하다고 생각해. 근데 (특히 이번) 휘클리는 다양한 아티클을 큐레이션 해 주는 느낌이더라고."
😌"'한 번 물어봤다' 코너를 가장 기다리는 휘클러로서 코너가 쉬어간다는 점이 아쉬워ㅠㅠ 하지만 혼자서 그 모든 일을 할 수 없을 거라는 것도 이해해,,,, 그러니까 한겨레 본사는 휘클리에 인원 보강해줘라!! 뿌앵!!!"
😀"난민, 이주민, 그리고 좀 결이 다르지만 국제 전쟁 이슈나 군축 관련 이슈도 좀 다뤄주면 좋겠어. 지면에서 다루지 못하는 또 중요한 이슈를 휘클리에서 만나면 좋겠다는 생각이야. 늘 애써줘서 고마워!!"
😊"어린이집과 유치원이 통합하려는 몸살을 앓고 있거든~ 올바른 방향도 찾아나가고 관련해서 지지도 받도록 도와주면 좋겠어 ~^^"
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팀휘클리는 언제나 의견 기다리고 있어.
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📌휘클리를 읽다가 질문해오신 부분들에 대한 답은 오른쪽 링크를 누르면 보실 수 있어요. 👉자주 묻는 질문 📌이 레터는 팀 휘클리 김효실(3호) 기자가 제작했습니다. 📌 weekly@hani.co.kr을 주소록에 추가하세요. 메일이 스팸함에 빠지지 않습니다.
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