[자산배분/리츠] 장단기 금리차 축소 시기의 대안

3/29일 (현지 시각) 미국 국채 2년물과 10년물 금리가 장중 역전돼 금융 시장 내 경기 침체 우려가 고조되고 있다. 장기 경제 전망이 상승 반전하기 어려운 요소들이 다분한 매크로 환경 속에서, 장단기 금리차 축소 (yield curve flattening) 시기에 리츠가 아웃퍼폼하는 현상을 짚어보고 작년 6월 기고에서 다루었던 미국 주거 리츠에 대해 업데이트하고자 한다.

미국 상장 리츠는 장기적으로 장단기 금리차와 강한 역의 상관관계를 나타냈고 (차트 1), 장단기 금리차가 축소된 시기에 주식 시장을 아웃퍼폼했다 (표 1). 이러한 현상을 두고 여러가지 해석이 있을 수 있으나, 당사는 장기 임대차 계약을 토대로 한 안정적 수익 창출 및 이자 비용 리스크 하락 측면에서 이익 매력도 상승과 장기 금리 대비 배당수익률 메리트의 증가에 기인한 것으로 판단한다.

[차트 1] 미국 장단기 금리차와 MSCI 미국 리츠 지수

[표 1] 미국 국채 2-10년물 스프레드 축소 시기의 리츠 및 S&P 500 수익률

[차트 2] 미국 연간 주택착공 (Housing Starts)

[차트 3] 미국 기존 주택 재고

주택 렌트는 21년 3,4분기에 2분기 대비 다소 하락했으나 (차트 4) 계절성과 타이트한 재고 수준 감안시 추세 변화의 가능성은 낮은 것으로 판단된다. 따라서 작년 하반기부터 강한 상승률을 기록한 주택 리츠들의 렌트 성장세는 약 1년의 시차 감안시 내년까지 지속될 전망으로, 경기 침체 우려로 장기 금리 상승이 제한되는 매크로 환경에서 포트폴리오 배분이 여전히 유효하다고 생각된다.

[차트 4] 미국 분기별 렌트 추이

[차트 5] 주요 주거 리츠 기존 주택 렌트 성장률

[Appendix] 미국 주거 리츠 (시총 US$5B 이상)