그렇다면 도대체 얼마나 성장률이 떨어졌길래 이 난리가 난 걸까요? 아마존 온라인 스토어 부문의 전년 대비 매출 성장률은 2021년 1분기만 해도 41%였습니다. 하지만 2분기 13%, 3분기 3%, 4분기 1%로 점차 하락하더니, 올해 1분기에는 -1%를 기록하며 심지어 역신장하였습니다. 여전히 써드파티 셀러 부문은 성장 중이긴 하지만요. 확실히 주주들이 성장 가능성에 의심을 보낼만하지 않나요.

물론 성장 둔화뿐 아니라, 커머스 부문의 수익성 악화도 당장 아마존에겐 커다란 악재이기도 합니다. 하지만 이는 물류 대란 등 외부 거시적 요인의 영향이 컸고요. 따라서 어떻게 보면 일시적인 거라 할 수 있고, 환경만 좋아지면 정상화될 가능성이 큽니다. 그러나 시장의 성장성은 아무리 아마존이라고 해도 대책이 없습니다. 아마존의 미국 이커머스 점유율은 40% 수준으로, 시장 그 자체가 아마존이라고 해도 무리가 없을 정도니 말입니다. 시장 자체가 침체되면 헤어날 길이 없는 거죠.

그런데 이러한 온라인 쇼핑 시장의 성장 둔화는, 미국보단 뒤늦게 엔데믹 시대로 전환하고 있는 우리나라에도 동일하게 찾아오고 있습니다. 그러면 역시나 성장주로 분류된 네이버나 쿠팡도 아마존과 같은 위기를 맞이하게 되는 게 아닐까요? 이는 반은 맞고 반은 틀립니다. 당연히 시장의 성장 둔화는 커머스 플랫폼에게는 위협적인 요소이긴 합니다. 온라인 시장 침투율이 유독 높은 국내 시장은 더욱 그러하고요.

하지만 아이러니하게도, 아직 국내 이커머스 시장에 절대 강자가 없다는 것이 오히려 이런 상황에선 빠져나갈 구멍을 만들어 줍니다. 시장 자체의 성장률은 떨어지더라도, 경쟁 업체의 몫을 뺏어오면 매출을 증가시킬 수 있으니까요. 특히 쿠팡이 엄청난 속도로 점유율을 끌어올리고 있지만, 현재 시점으로는 아직 20% 언저리에 불과하여, 아마존에 비하면 갈 길이 여전히 멉니다. 즉 시장이 다소 침체되더라도, 개별 기업이 잘하면 여전히 높은 성장성을 유지할 수 있는 상황이란 거죠.

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과거 국내 유통업의 본질은 부동산업이라고 불리던 시절이 있었습니다. 상품 확보나 서비스보다 매장의 입지가 성공을 좌우하던 시절이었지요. 물론 이제는 누구도 커머스 산업의 핵심이 부동산이라고 말하진 않습니다. 오히려 모두들 IT기업을 표방하며, 기술력을 강조하는 시대가 되었습니다.

하지만 그렇다고, 부동산의 중요성이 완전히 사라진 건 아닙니다. 여전히 중요한 경쟁 요소 중 하나이고요. 특히나 근래 들어 리테일 비즈니스의 양상이 다양해지면서, 요구하는 부동산의 조건도 더욱 복잡해지기 시작했습니다. 과거 리테일 부동산 수요는 대부분 매장을 구하는 것이었습니다. 하지만 이제는 도심형 물류 거점 등 과거에는 없던 전혀 새로운 수요가 나타나기 시작하였습니다. 매장도 플래그십 스토어와 같이 어떤 구체적인 역할을 수행하거나, 아예 직접 판매는 하지 않는 다크스토어까지 세분화되고 있고요.

이렇게 리테일 부동산의 복잡성이 증가하면서, 아예 이를 비즈니스로 삼는 기업들도 당연히 등장하게 되었습니다. 오늘 소개해 드릴 알스퀘어가 대표적인 사례인데요. 오피스 등 업무 시설을 주로 다루던 알스퀘어는 리테일 부동산 시장의 가능성을 엿보고, 적극적으로 확장해나가고 있습니다.

직방과 다방이 주도하는 주거용 부동산 시장의 경우, 기존 중소 공인중개사 시장의 반발이 심하고, 개별 건당 수익이 낮은 편이라, 사실상 구색을 누가 더 많이 확보하느냐의 경쟁으로 흘러가고 있는데요. 반대로 상업용 부동산, 리테일 부동산 시장은 건당 수익이 높기 때문에 데이터 기반 맞춤형 서비스를 제공해주는 방향으로 경쟁이 흘러가고 있습니다.

슈마커가 새롭게 론칭한 슈즈 스토어 GOMU 사례는 이와 같은 부동산 컨설팅 역량의 중요성을 잘 보여주는 사례입니다. GOMU는 타깃으로 삼은 것이 애초부터 생활 상권 고객이었습니다. 다만 첫 플래그십 스토어를 그렇다고 완전 거주지역에 낼 수는 없어서, 처음부터 망원동을 원했다고 하는데요. 망원동은 근처 아파트 단지와 망원 시장, 그리고 핵심 상권인 망리단길이 어우러진 곳이었기 때문입니다. 하지만 시장 자체에 나온 매물이 없었고, 알스퀘어의 정보수집팀이 협업하여 숨겨진 매물을 찾아, 매장을 오픈할 수 있었다고 합니다.

그렇다고 모든 부동산을 이렇게 발로 뛰며 찾을 순 없습니다. 리테일 부동산에 있어서 적합성만큼 중요한 건 확장성이기 때문입니다. 쿠팡의 모바일 캠프는 매우 특수한 성격의 부동산을 필요로 합니다. 대형트럭이 쉽게 드나들어야 하기 때문에, 건물보다는 토지가 더 중요하기 때문인데요. 배송 수요는 끊임없이 증가하기 때문에 동시다발적으로 이를 구해야 합니다. 그렇다고 개별 회사들이 모두 이렇게 자세한 부동산 DB를 확보하는 건 불가능하고요. 그래서 16만 건의 DB를 보유했다는 알스퀘어 같은 서비스들이 주목받고 있는 겁니다. 이러한 알스퀘어의 DB와 테크 솔루션을 활용하면, 필요한 조건의 부동산 매물들을 손쉽게 찾을 수 있습니다. 개별 매물마다 적어도 수십 개의 라벨이 달려 있기 때문인데요. 결국 리테일 부동산에서도 데이터와 기술력이 중요한 시대가 되어버린 겁니다.

하지만, 리테일 부동산 업체들의 도움을 받는다고, 우리의 매장과 물류센터가 필요로 하는 최적의 입지를 바로 찾을 수 있는 건 아닙니다. DB나 인력의 지원을 받을 순 있지만, 유통사와 브랜드가 스스로 필요한 부동산의 조건을 명확히 알고 있어야 하고요. 이를 알기 위해서는 결국 우리의 고객이 누구인지, 어떤 특성을 가지고 있는지를 명확하게 이해해야 합니다.

실제 알스퀘어의 DB가 가장 효과적으로 활용되는 경우도, 클라이언트가 필요한 조건에 대해 스스로 상세하게 정리했을 때라고 합니다. 일례로 공유 창고를 운영하는 다락의 경우, 알스퀘어가 추린 롱리스트를 받아, 좀 더 세밀하게 이를 조사하여 숏리스트를 추려 매장을 확장한다고 하는데요. 결국 타깃 고객에 대해 상세하게 정리되어 있기 때문에 가능한 일이었다고 할 수 있습니다.

최근 6개월간의 방문객 데이터를 분석해보았다네요

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