💌어썸레터 338회 (2023. 11. 06. 월) |
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고분양가로 들썩이는
정신 못 차린 11월 청약 🔥
지난 10월에 이어 11월에도 청약이 이어지고 있어요. 올해 청약도 이젠 막바지를 향해 가고 있는데요. 문득 지난해 이맘때 분양했던 강동 둔촌주공(올림픽파크포레온) 생각이 났어요. 그때도 은행잎이 떨어진 노란 길을 걸으며 발품을 팔았는데요. 이번 주에도 낙엽과 함께 발품을 다녀왔어요. 지난해 11월이 청약 시장이 꽁꽁 얼어붙은 혹한기였다면 올해 11월은 뜨거웠던 여름이 지난 가을 같아요.
문제는 계절이 바뀐 줄 모르는 건설사들이 핫했던 여름의 분양가를 책정하고 있다는 건데요. 원자잿값 상승과 금융 비용 등을 고려할 때 어쩔 수 없다고 하지만, 이미 시장의 분위기가 달라졌어요. 오늘 분양하는 두 단지는 올해 고분양가로 톱3에 꼽을 정도인데요. 최근 서울 편입 이슈로 들썩이는 김포의 '고촌센트럴자이'는 인근 신축에 비해 1.5억 원이나 비싸고요. GTX C 노선의 수혜지인 '의정부역링크시티' 역시 기존 대장보다 5000만 원 이상 비싸요. 이번 분양 단지들의 청약 결과는 시장의 바로미터가 될 전망이에요.
신축과 함께 주변 단지까지 줍줍
김포 & 의정부 발품 👣
지난 8월 이후 지방 일주일 살기를 마치고 서울로 올라와선 주요 분양 단지 위주로 돌고 있는데요. 꼭 청약을 하지 않더라도 분양 단지 발품을 가는 이유는 '신축 효과' 때문이에요. 대단위 신축 단지가 들어서면 주변 인프라가 개선되기 때문에 인근 구축들의 몸값도 올라가요. 게다가 신축 분양가가 비싸면 주변 단지들의 가격도 키 맞추기를 하면서 같이 올라갈 수 있어요.
이번 발품에서도 분양하는 단지보단 주변 저평가 단지들이 더 매력적이라는 결론을 내렸는데요. 김포와 의정부 신축 분양 단지를 비교하면서 집중 분석해 보도록 할게요. 팔로미 :)
📍 [이번 레터 3줄 요약]
1. 서울 편입 노리는 김포! 왜 추진되는지, 정말 가능할지 살펴봅시다 👀
2. 김포 발품 👣 고촌 센트럴자이 + 풍무 센트럴푸르지오 + 향산 힐스테이트리버시티
3. 의정부 발품 👣 GTX C 수혜 의정부역 링크시티 청약!
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핵 뜬금포 빅이슈 발생!
김포가 서울로 편입된다 !? 🙄
최근 부동산 시장에 뜬금포가 터졌어요. 갑분 김포가 서울로 편입이 된다는 거예요! 무슨 얘기인가하고 봤더니 정치권에서 흘러나온 얘기예요. 국민의힘이 '메가시티 서울' 구상을 밝히면서 김포 편입 논의를 본격화한 거예요. 이건 1963년 서울의 행정구역이 지금 형태로 확정된 이후 60년만에 처음 있는 일인데요. 행정구역의 변경은 김포는 물론 서울한테도 빅이슈예요.
대부분 현실적으로 쉽지 않을 거란 시각이 우세하지만, 그래도 내년 총선까지는 계속 이슈화가 될 것 같아요. 실제로 오늘(6일) 오세훈 서울시장이 김병수 김포시장을 만나 편입 방안을 논의할 예정이에요. 오 시장은 현재까진 신중한 입장을 보이고 있어요.
김포공항에 김포가 들어가는 이유?!
서울시 행정구역의 역사 📖
여기서 잠깐! 지금의 서울시 행정구역이 확정된 역사를 살펴볼게요. 서울은 현재 25개 자치구와 426개 행정동으로 구성돼 있어요. 인구가 매년 감소 추세에 있지만, 인구가 1000만 명에 육박하는 초거대 도시예요.
서울이 대대적으로 확장된 것은 1963년인데요. 인접한 5개군 84개리가 편입되면서 서울시 면적은 편입 전의 약 2.3배로 늘어났어요. 더욱 놀라운 사실은 강남 지역이 서울시에 편입된 것도 이때라는 거예요. 이때 편입된 강남은 경기도 광주군 중대면이었던 송파, 이리, 방이, 오금, 마천, 거여, 장지, 문정, 가락, 석촌과 경기도 대왕면이었던 일원, 수서, 자곡, 율현, 세곡리 등이에요. 이들 지역이 'B급 강남'이라고 불리는 건 이유가 있는 거예요.
김포도 예전에 서울에 편입됐었던 전력이 있는데요. 김포군 양동면이었던 가양, 마곡, 등촌, 염창, 신정, 목동, 화곡, 신당리와 양서면이었던 내발산, 외발산, 송정, 과해, 방화, 개화리도 이때 서울에 포함됐어요. 김포공항의 이름에 '김포'가 들어간 것도 그 당시에는 행정구역상 김포에 있었기 때문이에요.
자자! 이렇게 역사를 살펴보니 정치권에서 왜 갑자기 김포 서울 편입 이슈를 꺼내 들었는지 이해가 확!! 되죠. 김포가 서울로 편입될 경우 김포 부동산 가격에는 확실히 긍정적이에요.
5호선 연장 vs 매립장 이전
김포 ↔ 서울 주고받는 빅딜 가능성🤝
이 즈음해서 냉철하게 판단을 해 볼 필요가 있어요. "과연 김포의 서울 편입이 누구에게 득인가?" 사실 한쪽의 일방적인 희생은 진행될 수가 없어요. 각자의 패를 꺼내서 교환을 해야 하는데요. 일단 김포가 얻는 건 '서울러'라는 명찰과 교통 문제 해결일 거예요. 지하철 5호선 연장이 말만 나오고 진행이 안 되고 있는데요. 서울시로 편입될 경우 서울시의 재정적 지원을 받아 더 빨리 진행이 될 수도 있어요. 다만, 이 부분은 확정은 아니고 확률이라는 점을 분명히 해 둘게요.
그리고 김포도 서울한테 뭔가를 줘야 하는데요. 김포가 꺼낼 수 있는 가장 확실한 카드는 혐오시설 이전이에요. 서울시의 입장에서 가장 골칫거리인 혐오시설은 쓰레기 매립장이에요. 마포구에 신규 매립장을 짓기로 했지만, 이것도 영원히 사용할 수는 없어요. 혐오시설 이전 가능성을 들어 통합을 반대하는 김포러들의 이유도 충분히 이해가 돼요.
이렇게 빅딜을 주고받는 건 협정구역을 통합할 때 종종 있는 일인데요. 가장 최근 사례는 군위면이 대구시로 편입된 사례예요. 군위면이 대구로 편입되는 조건으로 대구 공항 이전을 허용했어요. 지난 대구 발품 때 동구 대구공항 인근 취재를 했었는데요. 소음이 어마어마해요. 민항기가 아니라 군항기이기 때문에 소음 데시벨의 차원이 달랐어요.
최소 3년은 잡아야 하는 이전 절차
특별법 발의로 속도내는 국힘 💪
그런데 과연 실현 가능성이 있을까요? 확률적으로 총선이 지나면 수그러들 가능성이 높다고 보는데요. 희박한 가능성으로 된다고 하더라도 적어도 3년 이상의 시간이 필요해요. 실제 행정구역 개편을 위해서는 넘어야 할 산이 많기 때문이에요. 일단 김포를 서울로 편입하기 위해서는 경기도, 김포시, 서울시 지방의회의 의견을 듣거나 주민투표를 거쳐야 하고요. 물론 기초광역 의회에서 반대하더라도 행정안전부에 건의를 할 수 있긴 해요.
이런 과정을 거친 뒤 관련 법률도 제정해야 하는데요. 기본계획 수립→기초의회 의견 청취→광역의회 의견 청취→행안부 건의·검토→법률안 작성→국무회의 심의→국회 심의를 거쳐야 해요. 최근 행정구역 편입 사례인 경북 군위면을 보면요. 꼬박 3년이 걸렸어요.
이번 이슈를 제기한 국민의힘은 김포 편입을 위한 속도를 내고 있어요. 이번 주 내로 김포시의 서울 편입을 위한 특별법을 발의하기로 했어요. 심지어 특별법으로 가닥을 잡았는데요. 그만큼 강력한 정책 의지를 드러내는 거예요. |
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📍 [3줄 요약] 김포가 서울 된다고?
1. 국민의 힘 '메가시티 서울' 구상 밝히며 김포의 서울 편입 논의 본격화
2. 빅딜은? 김포: 서울 편입되며 5호선 연장 가속화 vs 서울: 혐오시설 이전 가능성
3. 국민의 힘 이번주 내로 김포시 서울 편입을 위한 특별법 발의하며 강력한 의지 어필중
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어썸이 긴급 출동 🚨
김포 '풍무지구' & '향산지구' 발품 👣
서울 편입설이 나온 김포에 급하게 다녀왔는데요. 오늘 분양하는 김포 고촌 센트럴자이도 있어서 겸사겸사 다녀왔어요. 김포는 그동안 2!번!이!나! 발품을 다녀온 곳인데요. 이번에는 이전에 가지 않았던 '풍무지구'와 '향산지구'를 중심으로 돌았어요. 여기에 지난번 광주 발품에 동행하지 못했던 사회초년생 열북님도 함께 다녀왔어요. (자세한 후기는 마지막에 있어요!) |
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북서쪽으로 길쭉한 형태
구도심 vs. 김포한강신도시
먼저 김포의 입지에 대해 복습해 볼게요. 김포는 지형적으로 봤을 때 서울에 편입되기에는 애매한 모양을 가지고 있어요. 강서와 인접해 있지만 북서쪽으로 긴 모양이에요. 김포에서 더 서쪽으로 가면 강화도가 나와요.
김포의 입지는 크게 두 곳으로 나눠볼 수 있는데요. 김포골드라인 걸포북변역을 기준으로 서울과 더 가까운 '구도심'과 나중에 개발된 '김포한강신도시'예요. 구도심에서 김포 원주민들이 많이 사는 곳은 고촌역, 풍무역, 김포시청역 주변인데요. 이들 지역은 서울과 가깝다는 장점이 있지만, 난개발로 인해 역세권 개발이 쉽지 않다는 단점이 있어요.
이에 반해 한강신도시는 서울과 멀다는 단점이 있지만, 신도시이기 때문에 생활 인프라가 구도심보다 잘 갖춰져 있다는 장점이 있어요.
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김포 대장 양대산맥
한강메트로자이 & 푸르지오센트럴
김포 대장의 양대 산맥으로는 걸포북변역과 가까운 '한강메트로자이'와 풍무지구의 '푸르지오센트럴'을 꼽을 수 있어요. 한강메트로자이가 입주하기 전에는 풍무지구의 푸르지오센트럴이 단연 대장이었는데요. 걸포북변역 인근에 한강메트로자이가 생기면서 대장 입지를 위협받았어요.
현재 시세는 한강메트로자이2차 전용 84제곱미터가 7억 원대이고요. 김포 풍무센트럴푸르지오 전용 84제곱미터가 6.5억 원이에요. 한강메트로자이 2차가 5000만 원 정도 더 비싼 상황이에요.
올해 초 김포 발품 때 한강메트로자이2차 전용 84제곱미터가 급매로 5.8억 원까지 나왔었어요. 전용 59제곱미터의 급매가 5억 원이었는데요. 그때가 초급매였어요. 당시 레터에서 반등 조짐이 있다고 썼었는데요. 실제로 1억 원 이상 오른 거예요.
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올해 3월 전용 84제곱미터가 5.8억 원까지 떨어졌던 한강메트로자이2단지. 현재 호가는 7억 원대!! |
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김포 입지의 최대 장점
서울과 짱! 가까운 거리 👍
그렇다면 김포 입지의 최대 장점은 뭘까요? 맞아요! 서울과 가깝다는 거예요. 김포러의 85%가 서울로 출퇴근을 하는 서울 생활러인데요. 이번에 김포의 서울시 통합을 추진하는 근거 중에 하나도 어차피 대부분 서울로 출퇴근을 한다는 거예요.
일부에선 김포가 자족 기능이 없다는 점을 부정적으로 보기도 하는데요. 물론 직주근접이 가능한 기업들이 많으면 최상이에요. 하지만 김포에 번듯한 대기업이 없다고 하더라도 서울 출퇴근이 가능하다는 이유만으로도 가치가 있다고 봐요. 비슷한 케이스는 부산, 창원과 가까운 김해인데요. 김해는 자체적인 자족 기능은 떨어지지만, 부산이나 창원으로 출퇴근하는 주민들의 수요가 있기 때문에 부동산이 상승할 수 있어요.
김포 입지의 최대 약점
지지부진한 5호선 연장 🚇
현재 김포의 최대 약점은 교통이에요. 김포골드라인은 지옥철로도 유명한데요. 지난여름 원희룡 국토부 장관이 직접 타보고 '얼마나 지옥철인지' 체험까지 했을 정도예요. 이 때문에 김포의 집값이 오르려면 지하철 5호선 문제가 해결이 돼야 해요.
하지만 이 노선은 현재 진행이 순조롭지 않은 상황이에요. 일단 예비타당성조사 면제가 안 되고 있고요. 정차역을 놓고 김포시와 인천시가 팽팽하게 맞서고 있어요. 인천은 검단신도시를 경유하는 노선을 원하는데, 이 경우 풍무역에서 장기역까지 2정거장이 더 늘어나서 소요 시간도 길어져요. |
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김포시 역점 추진 사업
한강시네폴리스
김포의 개발 호재로는 ‘김포한강시네폴리스’가 있어요. 김포시에 추진 중인 사업인데요. 김포 걸포동과 고촌읍 향산리 일원에 111만 600제곱미터 규모의 융복합 미래도시를 조성하는 사업이에요. 시네폴리스라는 이름에서도 알 수 있듯이 영상 관련 4차 산업을 유치한다는 계획이에요. 김포한강시네폴리스는 영상산업을 기반으로 비즈니스와 생활, 주거, 문화 등이 융합된 복합도시로 조성돼요.
부지 조성 계획을 보면요. 메인 산업인 정보서비스산업용지와 영상·오디오기록물 제작 및 배급업 등 방송산업용지가 각각 가 8만 4908제곱미터, 5만3619제곱미터가 조성돼요.
사업 추진 속도는 더딘 편인데요. 지난 5월 김포시는 경기도로부터 토지이용계획변경을 골자로 한 한강시네폴리스개발계획 변경안을 최종 승인받은 뒤 착공에 들어갔어요. 부지조성 공사는 오는 2025년 준공 예정이에요. |
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김포메디컬캠퍼스 조성
풍무역세권개발
또다른 호재는 '풍무역세권개발'이 있는데요. 풍무역 인근을 계획적으로 개발해 역세권에 중심특화기능을 주고 보다 경쟁력있는 도시공간을 만다는 거예요. 김포시 사우동 486-2 일대 면적 87만 3763제곱미터 규모예요.
개발공간 내에는 총 6937세대의 주거지가 조성되고 역주변 5500제곱미터 규모 광장과 1만 3000제곱미터의 공원녹지도 조성돼요. 여기에 초등학교 2곳, 중학교 1곳과 대학, 대학병원이 들어설 예정이에요. 지난 2월 인하대, 인하대병원과 합의각서 체결하면서 김포메딜컬캠퍼스 조성하기로 했어요. 사업기간은 오는 2026년로 예정돼 있어요.
이 풍무역세권 개발이 완성되면 구도심인 풍무역 일대가 더 좋아질 수 있어요.
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고촌 센트럴자이 발품 👣
아직 부족한 인프라 😅
이번 발품으로 가장 먼저 찾은 곳은 오늘부터 특별공급에 돌입하는 '고촌 센트럴자이'예요. 이 단지는 고촌역에서 차로 8분 정도 가야 하는데요. 고촌역 1번 출구에서 도희님을 픽업해서 이동했어요. 도로가 막히진 않아서 차로 금방 이동을 했어요. 현장에 도착했는데 '이게 뭐지?'라는 느낌을 받았어요. 아직까지 인프라가 상당히 부족했기 때문인데요. 단지 주변으로 공터가 있고 맞은편에 중심 상가가 형성돼 있었어요.
인상적이었던 점은 아파트 층수가 낮았다는 점인데요. 고도 제한을 받아 저층으로 지어진 거예요. 1200세대 정도인데 층수가 낮다 보니 단지가 상당히 넓었어요. 차로 단지 주변을 빙 둘러봤는데요. 단지 끝에서 조금만 더 안쪽으로 가니 '캐슬앤파밀리에'가 나왔어요. 그제서야 여기가 어딘지 확. 실. 히 감을 잡았는데요. 캐슬앤파밀리에는 2년 전 입주 때 왔었기 때문이에요. 당시 왔을 때도 허허벌판에 아파트 단지만 있다고 느꼈었는데요. 그래도 2년 만에 다시 와 보니 상가도 들어섰고, 주변 인프라도 더 개선될 수 있을 듯했어요.
인프라 부족한 '읍' 이지만
서울과 가장 가까운 김포 😎
김포 고촌의 입지를 보자면요. 김포의 입구에 위치해 있기 떄문에 서울에서 가장 가까운 김포라는 장점을 가지고 있어요. 하지만 아직 개발이 덜 돼 있어서 인프라가 상당히 부족하다는 게 단점으로 꼽혀요. 심지어 김포시 '고촌읍'인데요. 고촌읍의 메리트는 읍이기 때문에 농어촌 특별전형의 혜택을 받을 수 있다는 거예요. 현지 부동산에 따르면 농어촌특별전형을 노리고 일부러 이사를 오는 분들도 있다고 해요. 하지만 앞으로 서울로 편입이 된다면 이 장점도 없어질 수 있어서 입시를 앞둔 가정에선 예민한 이슈가 될 거 같아요.
여기에 고촌읍의 신축 단지들은 역세권과는 거리가 먼데요. 김포골드라인 고촌에서 도보로는 20분 이상 걸려요. 평소에 걸어 다니는 건 무리이고, 날씨가 좋을 때나 운동 삼아 다닐 만하다고 해요. 단지를 둘러본 뒤 맞은편 중심 상가에 있는 부동산으로 갔어요.
고촌 센트럴자이 분양가 8억 😱
캐슬&풍무지구 반사효과 반짝!
"서울에 살아서 고촌에는 처음 왔는데요. 주변 인프라가 아직 다 갖춰진 느낌은 아니에요. 살기엔 어떤가요?"
"김포의 다른 지역에 비해 입지가 떨어지는 건 사실이에요. 살기 좋은 곳을 찾는다면 풍무지구가 괜찮은데, 비행기 소음이 시끄럽고요."
"아... 비행기 소음이요... 여기도 단지 주변을 돌아보니 소음이 나긴 하더라고요. 근데 크게 거슬리는 정도는 아니었던 거 같아요."
"비행기 소음은 케바케인데요. 주말에는 훨씬 더 심해요. 풍무에도 소음은 마찬가지고요. 소음 없는 곳으로 가려면 한강신도시로 가거나, 향산지구로 가야 해요. 향산지구는 비행기 소음이 안 나긴 하지만 주변 인프라가 부족해요. 바로 옆에 한강 시네폴리스가 10년째 제자리걸음이에요."
"그럼 고촌읍은 향후 호재가 없을까요?"
"장기적으로 보면 고촌읍이 개발이 되긴 할 거예요. 개인적으로 생각하기엔 서울에서 먼 한강신도시부터 개발하고, 가까운 금싸라기 땅은 나중에 개발하려는 게 아닐까 해요. 서울에서 가까운 지역부터 먼저 개발해 버리면 먼 지역으로는 안 가려고 할 테니까요."
"참!! 김포 서울 편입이 추진되고 있는데, 매수 문의가 좀 있나요?"
"그거 될까요? 아직까진 시장에 큰 영향은 없는 거 같아요."
"고촌센트럴자이 분양가가 7억 원이 넘던데요. 분양가가 비싼 거 같아요."
"그쵸. 확장비까지 포함하면 8억 원 가까이 돼요."
"그러니깐요. 분양가가 왜 이렇게 비쌀까요?"
"후분양이라서 그래요. 원자잿값 상승이랑 금융 비용 등을 전부 분양가에 전가한거죠. 선분양을 했으면 초기 분양자들이 시세차익을 먹었을 텐데 후분양을 하다보니 시행사가 먹는 거예요."
"입지는 캐슬앤파밀리에 2단지가 더 좋아 보이던데요. 중심상가도 가깝고요."
"맞아요. 1단지보다는 2단지가 낫죠."
"2단지 전용 84제곱미터는 얼마인가요?"
"시세는 6.5억 원 정도예요."
"바로 옆에 고촌 센트럴자이 분양가 8억 원인데, 캐슬앤파밀리에가 6.5억 원이면, 차라리 캐슬이 낫겠네요."
"그쵸! 고촌 센트럴자이 분양가가 워낙 비싸다 보니 오히려 캐슬앤파밀리에나 풍무지구 단지에 관심을 가지는 분들이 많은 것 같아요." |
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24년 6월 입주 예정인 고촌 센트럴자이 전경. 고도제한으로 12~16층의 중층 |
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📍[3줄 요약] 고촌 센트럴자이
1. 단지 주변 공터 & 맞은편 중심 상가 형성돼있지만 아직까지는 부족한 인프라
2. 고촌센트럴자이 확장비 포함하면 분양가 8억 원대 형성
3. 옆 단지 캐슬앤파밀리에 6.5억 원으로 상대적으로 저렴 👀
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풍무 푸르지오 단지 발품 👣
예전의 김포 대장은 여기!
두번째 발품지는 풍무역 인근 '푸르지오' 단지들이에요. 풍무역에서 도보로 갈 수 있는 이 단지들은 한강메트로자이 이전 김포의 대장이었어요. 차를 타고 풍무역으로 이동했는데요. 확실히 고촌역보다는 대형 상가들이 많고 발달된 느낌을 받았어요.
특히 풍무역 인근에는 대형 마트가 많은데요. 이마트 트레이더스와 홈플러스가 있어요. 김포러들이 주로 장을 보는 곳이 이 두 곳이라고 해요. 주말에는 주차장이 꽉 차서 주차 공간이 없을 정도로 붐빈다고 했어요.
풍무역 인근 푸르지오 단지는 1차와 2차가 있는데요. 전용 84제곱미터를 기준으로 1차가 6.3억 원, 2차가 6.8억 원 정도예요. 5000만 원 정도의 가격 차이가 나는데요. 이유는 연식 차이 때문이에요. 1차의 입주 연도가 조금 더 빨라요. 풍무 푸르지오 1차는 2018년 입주로 5년차 단지예요. 동간 거리는 1차가 더 넓고요. 2차는 1차에 비해 동간 거리가 좁은 편이지만, 다른 단지들과 비교하면 무난한 수준이에요.
비행기 소음도 잊게 하는
생활 인프라 빵빵한 풍무역 🍽️
단지 앞 부동산으로 가서 취재를 했어요.
"비행기 소음이 시끄러운데 괜찮은가요?"
"네! 지내다보면 익숙해지기 때문에 크게 신경 안 쓰는 분들이 풍무동에 사세요."
"한강메트로자이에선 안 들리던데요."
"그래도 살기는 풍무역 인근이 더 좋아요. 생활 인프라가 잘 돼 있어요. 2차가 더 신축이고 선호도가 높은데요. 2단지 앞에는 먹자골목이 형성돼 있어 젊은 분들의 선호도가 높아요. 그리고 앞으로 풍무역세권이 개발되면 상가 인프라도 더 좋아질 거고요."
"주변에 이마트 트레이더스랑 홈플러스가 있어서 장 보기는 편할 거 같긴 한데요. 상권은 한강신도시 쪽이 더 잘 형성된 거 같아요. 장기나 구래 부근도 괜찮은 거 같더라고요."
"아니에요. 거기는 서울이랑 너무 멀어요. 한강메트로자이에 살던 분들도 결국엔 다시 풍무역 쪽으로 돌아와요."
부동산을 나와서 센트럴푸르지오 단지 앞 먹자골목을 돌아봤는데요. 기대했던 먹자골목의 모습은 아니었어요. 공실인 상가가 많았고, 불이 꺼진 가게들이 많은 듯했어요. 오히려 지난번에 갔었던 장기역 인근이 더 활기찬 느낌이었어요. |
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📍[3줄 요약] 풍무 센트럴 푸르지오
1. 한강메트로자이 이전 김포 대장인 풍무역 인근 푸르지오 1차 & 2차
2. 전용 84제곱미터 기준) 1차 6.3억 원 / 2차 6.8억 원 시세 형성중
3. 이마트 트레이더스, 홈플러스, 먹자골목 등 생활 인프라 형성 돼있어 선호도 높은 편!
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평가가 엇갈리는 단지
향산지구 '힐스테이트리버시티'
마지막으로 들른 단지는 풍무지구 건너편 향산지구 '힐스테이트리버시티'예요. 이 단지에 대한 평가는 부동산마다 엇갈렸는데요. 인프라가 없어서 별로라고 하는 곳도 있었고, 비행기 소음이 없어서 괜찮다는 곳도 있었어요. 다른 지역 부동산이 객관적으로 알려줄 수 있지만, 해당 단지의 입지 장점은 그 지역이 가장 잘 알아요. 차로는 15분 정도의 가까운 거리였는데요.
문제는 이 단지로 진입하는 길을 찾기가 상당히 어려웠다는 거예요. IC를 잘못 찾아서 뺑뺑 돌다가 간신히 단지에 도착했어요. 현재로선 서울에서 이 단지로 진입하는 길이 상당히 난해하다고 느꼈어요. 현지 부동산에 따르면 처음에는 충분히 헷갈릴 수 있지만 적응이 되면 금방 찾아온다고 했어요. 시간이 늦어서 바로 부동산으로 갔어요.
서울 편입 & IC 개통 호재!
전용 84제곱미터 급매 6억 원
"전용 84제곱미터 급매 있을까요?"
"네! 있어요!! 세 안고 6억 원짜리가 있어요. 대신 옵션이나 이런 건 없고요."
"전세가 얼마에 들어있는 걸까요?"
"3억 원이에요."
"여기가 풍무나 고촌보다 저렴한데요. 현재로선 입지가 떨어져서 그런 거죠?"
"지금은 역에서 거리가 있으니까요. 역세권이라고 하긴 힘들죠. 그래도 앞으로 발전 가능성이 많다고 생각해요."
"어떤 점에서 그럴까요?"
"일단 바로 옆에 새로운 IC가 뚫리는데요. 이게 개통되면 서울 접근성이 훨씬 더 좋아져요. 그리고 시네폴리스도 사업이 지연이 되고 있긴 하지만, 언젠간 되긴 될 거고요."
"시네폴리스에 대해선 회의적인 얘기가 많던데요. 10년째 한다 한다 말만 하고 진행되는 게 없다고요."
"네...! 그렇긴 한데요. 김포시에서 추진하는 것이기 때문에 언젠간 되긴 될 거예요."
"지금 김포가 서울로 편입된다는 얘기가 나오고 있는데요. 분위기는 어떤가요?"
"문의 전화가 엄청 많이 와요. 여기가 서울하고 가깝고 IC 개통 호재도 있으니까요. 사실은 며칠 전엔 배액배상도 있었어요."
"네? 배액배상이요?"
"네!! 집주인이 안 판다고 변심을 해서 계약을 두 배로 물어주고 가계약 파기했어요."
"아직 결정된 게 아무것도 없는데 너무 빠른 판단 아닐까요?"
"뭐... 그거야 개인의 판단이죠!! 장기적으로는 이쪽이 호재가 더 많다고는 생각해요,"
"그렇긴하죠. 게다가 이번에 분양하는 고촌센트럴자이 분양가가 확장비까지 포함하면 8억 원대에 육박해서요. 거기 8억 원을 할 바에야, 힐스테이트 리버시티를 6억 원에 잡는 게 나을 수 있죠." |
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📍[3줄 요약] 향산지구 힐스테이트 리버시티
1. 엇갈리는 평가 👀 인프라 없어 별로다 vs. 비행기 소음 안 나서 좋다
2. 전용 84제곱미터 급매 전세 3억 원 끼고 매매가 6억 원 💰
3. 현재로서는 입지 떨어지지만, IC 개통 및 시네폴리스 추진으로 장기 호재는 많다고 평가
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'의정부역 링크시티' 분양
GTX C 노선 개통 시 삼성역까지 16분!
이번에는 의정부예요. GTX C 의정부역 도보권에 '의정부역 링크시티' 분양이 있어서 다녀왔어요. GTX C 노선 도보권 아파트인데요. 전용 84제곱미터의 분양가가 6억 원대이고, 발코니 확정비까지 포함하면 7억 원을 넘어요. 전적으로 GTX C 덕분인데요. GTX C 노선은 양주 덕정역에서 출발해 의정부를 찍고 서울을 지나 수원까지 이어져요. 총 길이 74.8km에 달해요. 중요한 건 강남 접근성인데요. 의정부역에서 강남 삼성역까지 16분이면 갈 수 있어요. 의정부에서 강남 출퇴근 가능 시대가 오는 거예요. |
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청담까지 40분 컷!
7호선 양주 옥정까지 노선 연장 🚇
여기에 7호선 연장선(도봉산∼옥정 광역철도)호재도 있는데요. 7호선이 현재 종점인 도봉산역에서 양주 옥정 신도시까지 이어질 예정이에요. 이번에 발품을 갈 때는 7호선을 타고 도봉산역에서 내려 다시 1호선으로 갈아탔는데요. 7호선이 연장되면 강남에서도 한번에 의정부로 갈 수 있는 거예요. 7호선 연장선 중 장암역과 탑석역이 의정부에 속하는데요. 7호선 연장선의 수혜지는 의정부역 인근이 아닌 고산 신도시가 될 걸로 보여요. |
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의정부역에서 도보 15분
인프라가 아쉬운 링크시티
이번에 분양하는 의정부역 링크시티는 군부대가 이전한 자리에 분양을 하는 단지예요. 의정부역에서 내려 직접 걸어가 봤는데요. 도보로 15분 정도로 가능했어요. GTX C 노선과 가깝다는 건 분명히 큰 장점이라고 생각했는데요. 단지 앞 낡은 빌라촌과 낙후된 환경이 개선되려면 상당한 시간이 걸릴 듯했어요. 링크시티 자체가 1000세대가 넘는 대단지이긴 하지만, 주변에 같이 신축 효과를 줄 수 있는 단지들이 없어 인프라 개선 효과가 클 것 같진 않아 보였어요.
분양가가 비싸긴 하지만, 김포의 분양가가 8억 원인데 비하면 오히려 '착하다'라고 볼 수도 있어요. 주변 인프라 측면에선 김포나, 의정부나 큰 차이가 없어 보였어요. |
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현재 의장부 대장 '의정부역 10분 컷'
의정부역센트럴자이&위브캐슬
의정부역 인근에서 대장 단지는 의정부역센트럴자이&위브캐슬(중앙생활권2구역 주택재개발)이에요. 의정부역에서 도보로 10분 정도인데요. 역과 아주 가까운 건 아니지만, 걸어다닐만한 거리예요. 현재로선 이 단지의 입지가 가장 좋다고 할 수 있는데요. 신세계 백화점, CGV 등 의정부역 상권을 다 이용할 수 있고 인근에 신축 단지들이 많아 인프라가 잘 갖춰져 있기 때문이에요.
아직 입주한 지 2년이 되지 않아 매물이 거의 없어요. 호가로는 9.5억 원까지 나와 있는데요. 터무니 없는 호가라고 할 수 있어요. 인근 부동산에서도 현재 매수에 대해선 추천하지 않았고, 링크시티 분양가에 대해서도 비싸다고 얘기를 했어요.
2년 전 고산신도시 발품 이후 처음으로 의정부역에 왔는데요. 그동안 신축 단지들이 들어서면서 가격이 상당히 많이 올랐다는 생각이 들었어요
현재 대장인 의정부역센트럴자이&위브캐슬과 링크시티의 입지는 비슷한데요. 링크시티가 입주를 하면 신축 단지로 가격이 더 비쌀 수는 있지만 생활 인프라는 위브캐슬이 더 나을 것 같다는 판단이에요. |
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내년 청년적금 만기
부동산 투자 연습 미리미리
안녕하세요! 김포(서울 예정지?)로 사초생 발품을 다녀온 박도희입니다! 저는 2월에 만기 예정인 적금이 있어 적금+@로 부동산 투자를 시작하고 싶다는 니즈가 있었는데요.
이번 특강을 통해서 그 니즈를 충족시키기 위한 공부를 할 수 있을 것 같아 이번 특강에 참여하게 되었습니다. 원래 발품지로 예정되어 있었던 곳은 광주였는데, 현재 경기도에 살고 있어 아무리 가격이 저렴하더라도 지방 발품을 자주 가기는 힘들 것 같아 서울 발품팀을 모집한다는 소식에 서울 발품으로 옮기게 되었습니다.
대부분 사람들이 생각하는 좋은 주거지의 조건은 서로 닮았을거라고 생각했기에, 진짜 투자 물건을 보러 가는게 아니라면 주거지와 가까운 곳에서의 좋은 부동산들을 보러 다니며 눈을 키우는 것도 괜찮을 것이라 판단했기 때문입니다.
나무가 아닌
숲은 보는 연습! 굿!!
대표님과 함께 임장을 다니며 대표님이 부동산 방문 전 어떤 부분들을 확인하시는지, 또 부동산에서는 어떤 질문을 통해 어떤 정보를 얻어야 하는지를 배울 수 있었는데요. 임장 단계에서는 부동산에 가기 전에 아파트 주변을 천천히 돌면서 주변 입지를 파악하는것뿐만 아니라 새로운 아파트가 들어오면서 지금 이 주변이 어떻게 발달하게 될지, 그 영향으로 기존에 있던 아파트는 어떤 수혜를 얻을 수 있을지까지 고민하시는 모습이 인상적이었습니다.
새로운 아파트가 들어온다면 그 주변 상권이 발달하는 것은 당연하다고 생각했지만, 기존 아파트에도 긍정적 영향이 있을것이라고는 생각하지 못했기 때문인데요. (+ 시간이 지나다보니 당연히 낡아서 가치가 떨어지지 않을까 생각했었어요.) 그렇기 때문에 고촌센트럴자이보다 캐슬앤파밀리에시티가 상대적으로 저평가되어있고, 투자를 한다면 여기가 더 좋을 수 있다고 판단하시는 모습을 보며 구역 단위(?)의 호재에 대해서도 생각해보게되는 계기가 되었습니다.
발품 어렵지 않아요!
"이젠 혼자 할 수 있어요!!"
부동산에서는 내가 보고자하는 물건 뿐 아니라 시선을 넓게, 시 단위로 가져갈 수 있어야 한다는 것을 배울 수 있었습니다. 보통 부동산에는 두 개 이상의 지도가 걸려 있었는데요. 하나는 가까운 아파트 관련 지도가, 하나는 좀 더 넓게 지역을 관망하는 지도가 걸려있곤 했습니다. 혼자 임장을 갈 때는 임장 목표로 했던 아파트의 지도를 대부분 보게 되고, 넓게 지역을 관망하는 지도를 보게 되더라도 가까운 아파트들만 보곤 했었는데요. 대표님께서는 넓은 지도를 보시면서 부동산 소장님들과 대화를 이끌어가셨습니다. 그 곳의 가격만을 묻는게 아니라 다른 입지들은 어떻게 생각하는지를 묻고, 이를 기반으로 종합적으로 판단해나가면서 다음 임장지를 정하는 모습이 인상적이었습니다. 특강을 진행하실 때도 '계획에 너무 집착하지 않기, 현장 정보에 따라 순서를 변경하기'를 강조하셨었는데요. 수업을 들을 때는 어떻게 해야할 지 다소 막막하게 들렸었는데, 실제로 발품을 통해 좋은 예시를 볼 수 있었습니다.
야근이 잦다보니 부동산 발품을 할 시간을 내기가 힘들어 선뜻 발품을 가기가 어렵게 느껴졌는데, 이번 강의를 통해 발품을 너무 어렵게 생각하지 말아야겠다는 생각을 갖게 되었습니다.
아무래도 잘 모르다보니 가기 전에 공부를 많이 해서 가야한다고 생각해 더 부담이 되었던 것 같은데, 가벼운 마음으로 시선을 넓게 갖고 발품을 가는게 더 좋을수도 있겠구나 하는 걸 느꼈습니다. 집과 가까운 곳, 또는 회사와 가까운 곳을 시작으로 꾸준히 발품을 팔아 내년 2월에는 제가 가진 금액으로도 투자가 가능한 물건을 찾고, 실제로 투자를 해보고자 합니다!
2주 연속해서 수업 진행해주신 대표님, 그리고 멀리서 많은 신경써주신 스텝님께 정말 감사드립니다. 좋은 주말 보내세요! :)
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