☝️ 이런 예측을 해볼 수 있어요. 저 압구정 한강 변 일대가 재건축하면 거주민들은 이주해야 해요. 1구역~6구역까지 약 1만 세대가 된다고 하면 이들이 어디로 향하느냐에 따라 집값이 심히 꿈틀거릴 겁니다.
우선 대부분이 살던 지역 근처를 벗어나려 하지 않을 거예요. 누리던 생활권 그대로를 가져가고 싶으니까요. 물론 강남 안쪽으로 이주할 수도 있지만, 가성비로 따졌을 때 또 다른 대안은 옥수동입니다. 한강 변을 그대로 유지하고 동호대교만 건너면 강남이니까요.
여기에 또 하나! 바로 재건축/재개발에서 쓸 수 있는 대체주택 티켓이 생깁니다.
☝️ 또 이런 예측을 해봅니다. 재건축이 시작되면 입주 후 완공까지 정확한 일정을 가늠하기 힘들어요. 이주 후 보통 4~5년 후 완공이라 해도 대단지 아파트거나 중도에 이런저런 이슈가 발생한다면 완공은 한없이 미뤄지죠. 이런 모든 경우의 수를 따졌을 때, 이주 시 매번 옮겨 다녀야 하는 전세가 나을까요, 완공까지 쭈-욱 살 수 있는 매매가 나을까요?
압구정 재건축 형님들은 워낙 오래된 아파트라 오래 거주한 고령자들도 많을 거예요. 그렇다면 매번 이사 다녀야 하는 걸 꺼리겠죠. 그래서 아마 대체주택 티켓을 활용해 이주 기간에만 살 수 있는 아파트를 구매할 거예요. 그러기에 부담 없는 곳이 강남 한복판보다는 옥수동쪽이 되겠죠.
재개발·재건축으로 기존 주택(종전 주택)이 철거될 경우, 거주할 곳을 마련하기 위해 취득한 주택이에요. 물론 전월세로 살 수 있지만 완공이 언제 될지 모르는 상황에서 전세금 변동성이 있으면 불안하잖아요. 또한 갑자기 해당 아파트의 이주 수요가 주변에 몰리면 전셋값이 폭등하는 상황이 벌어지니, 이런 것들을 방어하겠다는 취지예요.
그래서 대체주택을 사면 실질적으로 2주택자가 되지만 (어쩔 수 없는)실거주 목적이니, 대체주택 팔 때는 양도세를 안 냅니다. 물론 조건이 있어요.
- 재건축 사업시행인가일 이후에 대체주택을 구매할 것
-> 진짜 재건축 돌입했다는 신호니까
- 대체주택 취득 당시 기존 집 외에는 없어야 함
- 대체주택에서 1년 이상 거주해야 함 -> 너무 당연한 조건
- 재개발·재건축이 완료된 후 3년 이내에 새 아파트로 이사해야 하고, 최소 1년 이상 살아야 함 -> 즉 재건축 아파트를 투자용이 아닌 진짜 내 집이란 걸 증명해라
- 재건축이 끝나기 전 or 완공 후 3년 이내에 대체주택을 팔아야 함
-> 말 그대로 대체주택이니까
이 모든 조건을 갖추면 1년을 살든 10년을 살든 (2주택임에도) 양도세를 내지 않아요.
만약 이런 대체주택을 찾아 옥수동으로 수요가 몰린다면 이곳 집값은 상승세를 타게 되겠죠. 혹은 단순히 전세 수요만 몰려도 전월세 상승이 집값 상승으로 이어질 수 있고요.
다만 위 그림 속 원 안의 구역 정도까지 이런 수요가 닿을 것 같아요. 앞서 강조한 한강 변 라인+강남 생활권을 그대로 이어가려면 최대한 압구정과 가까워야 하니까요.
| 
