5%대 예금금리 시대…

그래도 배당주💰 

그런데 말입니다! 올해 같은 고금리 상황에서도 배당주 투자가 매력이 있을까요? 괜히 쥐꼬리 만한 배당받자고 투자했다가 주가가 떨어지면 더 큰 손실이 아닐까요? 예금금리가 5%대로 치솟은 상황에서 오히려 배당보단 안전한 저축이 더 매력적으로 느껴질 수 있어요. 실제로 미국이 기준금리를 본격적으로 인상하기 시작한 이후 배당주의 매력이 떨어졌어요. 

하지만 배당주는 오르나 떨어지나 주식 포트폴리오에 일부라도 있어야 된다는 게 어썸뷰예요. 마치 채권처럼 주식과 상관관계가 낮은 방어주 역할을 하기 때문이에요. 

이번 레터는 열북이들의 민원(?)을 적극 반영했는데요. 열북이 오픈채팅방에 올라온 열북이들의 질문을 모아모아서 준비했어요. 이번 레터가 열북이들의 고민타파에 도움이 됐으면 해요. 

어썸이가 단기 트레이딩을 선호하는 건 웬만한 열북이라면 다 알 거예요. 어썸이가 장기투자를 선호하진 않지만, 수익률과 무관하게 계속 가져가는 종목이 있어요. 바로 배당주예요. 어썸픽이 궁금할 텐데요. 아쉽게도 국내에는 없고요. 미국 리츠 상품으로만 투자하고 있어요. 어썸이의 배당주를 소개하면요. (참고 : 거꾸로 리츠 투자법) 

첫번째 보유 종목은 너무나도 유명한 🏚️스태그(STAG)예요. 미국의 중소형 물류창고 리츠인데요. 물류창고는 코로나때 배달 수요가 급증하면서 수혜를 입었어요. 장기적으로 물류창고 수요는 꾸준히 늘고 있는데요. 미국에서도 손가락 쇼핑러들은 계속 증가 추세에 있기 때문이에요. 스태그의 차별점은 대형 물류창고인 프로로지스와 다른 가성비 전략을 구사하는 거예요. 여기에 월배당도 매력적이에요. 

스태그도 이번 하락장을 피해가진 못했는데요. 지난해 12월 48달러까지 치솟았던 주가가 올해 10월말 거의 반토막(26달러)이 났어요. 이후 다시 회복세를 보이며 30달러를 넘어섰어요. 

중요한 건 주가가 아무리 빠져도 어썸이의 수익률은 46%(원화 기준)에 달한다는 거예요. 달러 기준으로 할때는 32%인데요. 보유기간 동안 10% 이상 환차익이 나면서 수익률을 끌어올렸어요. 

어썸이 포트폴리오 ②

🏬사이먼프라퍼티(SPG)

두번째 보유 종목은 사이먼프라퍼티(SPG)예요. 역시 미국의 리츠인데요. 사이먼은 프리미어 쇼핑몰, 다이닝, 엔터테인먼트, 복합몰을 운영하는 상업용 리테일 리츠예요. 미국에 본사가 있고요. 유럽과 아시아에도 운영하는 쇼핑몰이 있어요. 운영하는 글로벌 아이콘 부동산은 230개가 넘어요.

사이먼프라퍼티의 경우 경기침체 우려로 주가 하락이 더 심했는데요. 최근 꾸준한 반등세를 보이고 있어요. 어썸이의 SPG 수익률은 달러 기준으로 -15%이고, 원화 기준으로 -4%예요. 달러 강세는 이번에는 수익률을 방어했어요. 경기 침체 우려가 극대화 되는 시점이 사이먼프라퍼티의 추가 매수 타이밍이에요.

열북님들이 앞으로 경기침체가 온다면 리츠주가 어떻게 될지 궁금하다고 했는데요. 먼저 리츠주의 특징을 살펴보면요. 리츠는 금리와 역방향으로 움직여요. 다시 말해 금리가 떨어지면 리츠주가 올라가고👍, 금리가 올리가면 리츠주가 👎내려가요. 이런 경향성은 글로벌 리츠 지수를 봐도 증명이 되는데요. 코로나 이후 제로금리 시기인 2021년 글로벌 리츠 지수는 유례없는 강세를 보였어요. 하지만 올들어 기준금리가 급격히 상승하면서 리츠 지수도 급락했어요. 

이렇게 리츠 수익률과 금리가 반대로 움직이는 이유는요. 리츠의 수익성의 척도가 되는 사업운영수익 FFO(Funds From Operations)가 금리 상승기에 타격을 받기 때문이에요. 리츠의 밸류에이션 판단에 FFO를 활용하는 이유는 감가상각비 때문이에요. 감가상각비는 실제론는 발생하지 않지만 회계상 '빠져나가는 돈'인데요. 이를 보완해줘야 더 정확한 현금흐름을 알 수 있어서예요.

경기가 좋고 금리가 낮은 환경에서 리츠의 실적도 쑥쑥 올라요. 하지만 2022년 이후 금리는 가파르게 올랐고 경기 전망도 지속적으로 하향 조정됐어요. 경기와 금리 변수 모두 리츠 시장에 부정적으로 작용한 거예요.

앞으로 관건은 리츠주의 조정이 얼마나 더 진행될 것인가?인데요. 금리는 점점 피크로 치닫고 있지만 경기 침체에 따른 실적 악화가 아직 충분히 반영되진 않았어요. 그러니까 향후 3개월 정도는 추가적인 하락 가능성이 있고 리스크 관리가 필요한 상황이에요. 

본격적인 반등 구간은 언제일까요? 내년 하반기까지는 기다려야 할 것 같아요. 1980년 이후 6번의 경기 침체가 발생했는데요. 2001년을 제외한 모든 구간에서 채권, 주식, 리츠, 상업용 부동산 순으로 반등했어요. 2023년 하반기 경기 반등이 나타나도 리츠는 후행적으로 상승할 가능성이 높아요. 

장기 관점에선 지금이 타이밍! ⏰

어썸픽🤏 프로로지스(PLD)

그렇다면 말이죠! 지금 미국 리츠 투자를 해도 될까요? 어썸이의 대답은 "예스"예요. 왜냐고요? 그동안 콧대 높게 고공행진했던 주가가 싸지면서 밸류에이션 매력이 높아졌고요. 앞으로 더 싸질 가능성도 있기 때문이에요. 

미국 리츠주 중에서 어썸픽을 꼽자면 프로로지스(PLD)예요. 지금까지는 글로벌 물류창고 1위인 프로로지스보다는 스태그를 선호했는데요. 비슷한 투자 아이디어지만 프로로지스가 비싸다고 판단했기 때문이에요. 실적 대비 주가 뿐만 아니라, 1주당 가격도 비싼데요. 고점 대비 거의 50% 가까이 하락한 지금도 프로로지스의 주가는 100달러가 넘어요. 하지만 장기로 보고 배당주를 줍줍해 나간다면 프로로지스를 포트에 담는 것도 좋을 거 같아요. 

리츠회사들은 공통된 FFO 실적을 공시하지만 사업 특성을 고려해 일부 변형된 수치를 사용해요. 시설물 유지 비용이나 보수 비용, 임대수입 등을 일부 조정하여 조정된 FFO 실적(AFFO)이라고 해요. 추세적으로는 FFO와 큰 차이는 없어요.

하지만 향후 전망에 대해선 부정적인 편인데요. 지난 3분기 실적 발표에서 프로로지스는 가이던스를 하향 조정했어요. 기존 주당 FFO 5.14~5.18달러였던 가이던스를 주당 FFO 5.12~5.14달러로 낮췄어요. 현재 연준의 공격적인 긴축과 거시경제 불확실성을 반영해 신규 부동산 개발과 매각 등이 쉽지 않을 거라고 전망한 거예요. 여전히 물류센터 임대 수요가 과거 대비 높지만 미국에서 신규 임대 계약 체결이 2년만에 처음으로 감소했어요. 이 때문에 공실률이 전분기 대비 +0.2%p 증가했어요. 

긍정적인 요소도 있는데요. 4분기부터 10월 초 인수한 물류센터 리츠 2위 업체인 듀크 리얼티의 실적이 반영된다는 거예요. 기존 전망치 대비 가파른 임대료 상승으로 동일점포 순영업소득(NOI) 성장률은 상향했어요. 

일본 리츠 중에서도 호텔 리츠에 관심을 가질만한데요. 일본의 대표적인 호텔 리츠는 인빈시블(INVINCIBLE INVESTNEMT CORPORATION, 8963)이에요. 인빈시블의 올해 상반기 영업수익은 76.8억 엔(전년 대비 +101.8%), 주당 조정 FFO는 543엔(전년 대비 +1042.0%)을 기록했어요. 시장 기대치에 부합하는 수준이에요.

레고 사태 후폭풍 🌬

위기의 국내 리츠📉

그렇다면 국내 리츠주는 어떨까요? 지난 10월 레고랜드 사태 이후 국내 리츠주들이 일제히 급락했는데요. 직접적인 영향은 없다고 해도 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 시장 경색의 간접 영향을 받은 거예요. 

실제로 11월 23일 기준 국내 상장 리츠 21개 중 공모가(5000원)를 웃도는 리츠는 신한알파리츠(6890원)와 이리츠코크렙(5310원) 2개에 불과해요. 나머지 리츠들은 대부분 공모가를 밑도는 저조한 주가를 보이고 있어요. 

국내 리츠 주가 회복하려면?

대출 금리 정. 상. 화. 필요🙄

2023년에도 국내 리츠주 전망은 흑색인데요. 일단 내년에도 고금리는 지속될 전망이기 때문이에요. 앞에서도 고금리는 리츠주에 악영향을 준다고 했는데요. 국내 리츠주들도 당. 연. 히 금리가 오르면 위축될 수밖에 없어요. 

개인이 주택담보대출을 받는 것처럼 리츠도 대출을 받아 상업용 부동산을 매입해요. 일반적으로 오피스 선순위 담보대출 금리는 국고채 3년물+150bp 수준인데요. 현재 상업용 오피스의 대출금리는 6%대예요. 지난해 보다 두배 이상 껑충 뛰었어요. 그러니까 개인들만 고금리 탓에 부동산 매수를 못하는 게 아니에요. 이렇게 상업용 부동산 대출 금리가 오르다보니 기관 투자자들도 선뜻 나서기가 쉽지 않고요. 그러면 거래가 위축되고 자산을 매입해 덩치를 키우기가 힘들어요. 

실제로 국내 리츠주는 지난 7월 1차로 금리 인상발 주가 하락 충격을 받았는데요. 금리 부담이 늘면서 배당을 줄일 수 있다는 우려가 커졌기 때문이에요. 상장리츠 주가가 회복되기 위해서는 대출 기능의 회복이 전제돼야 해요. 

🐢열북pick : 제이알글로벌

‘국내 최초 상장’ 해외 투자 리츠

이번에도 열북님의 질문을 볼게요. 제이알글로벌 리츠가 궁금하다고 하셨는데요. 이 리츠는 지난 20년 국내 최초로 상장된 해외 투자 리츠예요. 투자 대상인 기초자산은 1. 벨기에 브뤼셀 오피스와 2. 뉴욕 맨하튼 오피스예요. 

해외 리츠 밸류 판단법 ①

운용사의 전문성

개인 투자자가 해외 부동산 리츠의 밸류에이션을 판단하는 건 쉽지 않아요. 이때 간접적으로 활용할 수 있는 기준은 두 가지인데요. 첫째, 리츠를 운용하는 운용사의 전문성이에요. 해외 부동산의 딜소싱(매물 찾기)부터 운용, 매각 등이 전부 운용사의 실력에 달려있기 때문이에요. 부동산 자산운용업계를 취재했던 어썸이가 볼 때 제이알자산운용은 규모는 크지 않아도 해외 투자 쪽으로는 전문성이 있어요. 

해외 리츠 밸류 판단법 ②

우량 임차인 여부

둘째, 우량 임차인 여부 판단이에요. 부동산 리츠의 가장 큰 리스크는 공실인데요. 우량한 임차인이 장기 임차를 할수록 공실 리스크가 낮아요. 제이알글로벌리츠의 임차인은 상당히 우량한 편이에요. 

벨기에 오피스의 우량 임차인으로는 '벨기에 건물관리청'이 있어요. 이 기관은 벨기에 연방정부의 자산관리를 담당하는 기관인데요. 벨기에 연방정부의 예산으로 운영되기 때문에 준정부기관이라고 볼 수 있어요. 민간 기업이 아닌 정부 기관급이기 때문에 공실 리스크는 상당히 낮다고 할 수 있고요. 잔여 임대기간 또한 오는 34년까지로 무려 12년이 남았어요. 

그 다음 뉴욕 맨하튼 오피스 빌딩 역시 준정부 기관이 임차 중이에요. 정확한 명칭은 '동부의료보건노동조합'인데요. 미국 노동부에 공식 등록된 노동조합이에요. 잔여 임차 기간은 2050년인데요. 약 27년 이상 남았어요. 

사실 통신주는 본업에 있어서는 큰 차이가 없어요. 어차피 정부에서 할당받은 주파수 대역으로 통신 서비스를 제공하는 거예요. 심지어 알뜰폰 통신사들도 통신 3사한테 망을 빌려서 사용하는 거라 질적인 측면에서 큰 차이가 없어요. 통신사들은 본업에선 성장성도 떨어지고, 차별화 포인트도 적다는 거예요. 

결국 통신사의 경쟁력은 본업에서 한 단계 더 나아가는 '탈통신 기술'에서 찾을 수 있어요. 올해 유일하게 KT의 주가만 고공행진했던 이유도 전체 매출에서 무선통신이 차지하는 비중이 통신 3사 중 차이하는 비중이 가장 적기 때문이에요. 22년 통신 3사의 무선 서비스 매출은 전년 대비 5.1% 증가한 23.9조 원으로 예상되는데요. 이중 SK텔레콤이 11.1조 원으로 가장 많고요. 그다음으로 KT가 6.8조 원, LG유플러스가 6조 원이에요.

여기에 KT는콘텐츠와 클라우드 등 비통신 분야에 대한 투자를 적극적으로 했어요. 현재 국내 데이터센터 시장에서 국내 통신사의 점유율은 60% 정도인데요. IDC(인터넷데이터센터)의 개수는 KT가 14개로 가장 많고요. LG유플러스가 12개, SK텔레콤 10개 순이에요. IDC의 개수만 봐도 SK텔레콤이 LG유플러스보다 적은데요. 그동안 본업 이외 신사업에 대한 투자가 부진했다는 걸 알 수 있어요. 

체질개선 나선 SK텔레콤

초대형 AI로의 전환 🤖

구체적으로 에이닷, T우주, 이프랜드 등 AI 기반 서비스를 키워 고객과의 접점을 확대해 수익 모델을 키워나간다는 계획이에요. 에이닷은 개인맞춤형 AI 비서 서비스고요. T우주 구독자는 140만 명을 넘어섰어요. 3분기 구독 사업의 누적 GMV(거래액)도 4100억원으로 확대됐어요. 가입자가 늘면서 수익성도 개선될 것으로 예상돼요 . 

분기 배당의 매력도 빼놓을 수 없는데요. 22년 예상 배당금 3320원으로 3사 중 가장 높아요. 연간 배당수익률은 6.6%예요.

주가는 빠졌지만...

여전히 그린라이트 💚

골든크로스가 코 앞! ⚡

줍줍 노릴 기회

DB손보는 지난 4월 7일 7만 2900원으로 최고점을 찍었어요. 레터 작성 당시인 3월 22일 6만 7000원 보다 9% 가까이 오른 거예요. 당시 차트 상 볼린저밴드 상단에 있었는데요. 상승세를 주욱 이어가면서 단기간에 급등을 한 거예요. 어썸이가 선호하는 트레이딩 방식에선 이때 익절을 하는 게 나아요. 불과 2주만에 9%에 달하는 수익률은 만족😍할만해요. 

현재 주가를 보면요. 지난 10월 말 5만 6000원으로 저점을 찍고 반등 중이에요. 아직 일목균형표는 음의 구름떼에 있긴 하지만 단기이평선 골든크로스를 앞두고 있어요. 가격적인 부분에선 메리트가 있다고 할 수 있어요. 

보험사, 주가 추락 이유

초강력 태풍 + 자동차 보험료 인하

주가는 DB손보만 떨어진 게 아니에요. 4월 이후 보험주 섹터가 전체적으로 저조했어요. 특히 올해는 초강력 힌남노 태풍이 와서 폭우 피해가 심했어요. 이런 자연재해가 있을 때는 손보사들의 손해율이 높아질 수밖에 없어요. 

여기에 경기침체 우려가 커지면서 손해보험업계가 자동차 보험료를 최대 1.4% 인하하기로 했어요. 보험료 인하는 보험사들에게 불리하게 작용해요. 

사실 고금리 상황에서 보험주의 부진은 이례적이에요. 원칙적으로 금리 인상은 보험사에 유리하게 작용해요. 보험사의 부채 부담을 줄여주고요. 자산운용 수익 개선 및 신계약 가치 증대의 효과도 있어요. 

이같은 금리 인상 효과가 아직까지 실적에 반영된 상황은 아닌데요. 23년 IFRS17이 시행되면 재무제표에 뚜렷이 반영될 거예요. 

지난 3분기 DB손보의 실적을 보면 더욱 걱정할 일이 아닌데요. 3분기 별도 순이익은 2545억 원을 달성했어요. 시장 기대치 2068억 원을 23% 웃돈 수준이에요. 지난 여름에 폭우, 태풍 때문에 보험 신청이 늘어서 실적이 안 좋을 거라 생각했을 텐데요. 맞아요. 보험영업이익은 3분기 계절적인 요인으로 상반기 대비 부진했어요. 

그런데 DB손보가 잘한 게 있어요. 바로 투자💸예요. 보험사들은 장기로 투자할 수 있는 자금이 많기 때문에 이 돈을 가만히 두지 않고 기관투자자로 나서서 운용을 해요. 보험사들은 주로 안정적인 부동산 투자를 많이 하는데요. 해외 인프라펀드를 매각하면서 시세차익이 났어요. 여기에 해외에서 받는 배당 수익은 강달러에 유리해요. 환율 상승으로 외화자산에 대한 환평가이익이 347억 원이나 증가했어요. 그러니까 본업보다는 투자를 잘해서 실질적으로 손에 쥐는 수익이 기대 이상으로 많았던 거예요. 

배당 수익 8.1% "놓칠 수 없어"

계좌 파랗다면 ‘물타기’ 준비

DB손보는 손해보험 3사 중 PER(주가수익비율)이 가장 낮아요. 22년 기준 3.4배 수준이에요. 삼성화재는 7.3배이고, 현대해상은 4.4배예요. 

이에 반해 배당 수익률은 가장 높아요. 무려 8.1%에 달하는데요. 삼성화재의 배당수익률 6.65, 현대해상 배당수익률 6.5% 보다 높은 수준이에요. 

이렇게 기업에 대해서 꼼꼼히 따져보면 주가가 떨어져도 멘탈이 흔들리지 않을 수 있어요. 파란 계좌에 불안했던 열북이라면 물타기 계획을 세워봐도 좋을 거 같아요.

1. DB손보, 주가는 떨어졌지만 📉 실적은 어닝 서프라이즈 📈

2. 실적 잘 나온 이유 : 본업보다는 '투자'가 다했다! 💰

3. 현재 배당 수익률 8.1%, 물타기 고려도 OK 👌

주가 회복 조건 : 경기 회복 & 규제 완화

"내년 1분기 줍줍 어때요?"

아리랑 고배당 ETF를 계속 줍줍할지는 향후 금융주 전망을 봐야해요. 올해는 금융주 중에서 특히 은행주의 실적과 주가 괴리가 심했는데요. 원래 금리가 오르면 은행들의 실적은 개선돼요. 실제로 국내 은행들은 올들어 매분기 사상 최대 실적을 달성하고 있어요. KB, 신한, 하나, 우리, 기업 등 5대 은행의 올해 순이자이익은 52.5조 원으로 사상 최대치👍예요. 여기에 배당성향도 상향 조정했고요. 자사주 매입으로 주주환원도 확대했어요. 

그런데도 은행주 주가는 왜 떨어졌을까요? 호재를 덮는 악재들이 더 많기 때문이에요. 첫째, 대출 건전성 악화 우려예요. 금리가 올라서 NIM(순이자마진)이 늘긴했지만 고금리로 부실 채권이 늘어날 수 있다는 우려도 공존하는 거예요. 

둘째, 사회 공헌에 대한 사회적 요구가 높아졌어요. 아직도 국내에는 금융기관을 완연한 영리기업으로 보기 보단 사회적 잣대를 더 우선시 하는 편인데요. 국내 은행들을 관리 감독하는 금융 감독기관의 시각이 그렇기 때문이에요. 그러니까 시장 원리대로 대출금리를 올리지 못해요. 금융 소비자들에겐 그나마 위안이 될 수 있지만 은행 입자에선 볼멘소리가 나올 수 있어요.  

이 때문에 은행주의 주가가 회복 되려면 경기가 회복되면서 대출 건전성 우려가 완화돼야 해요. 규제 리스크도 축소돼야 하고요. 이런 조건이 갖춰지는 시기는 23년 중반 정도가 될 거 같아요. 추가적인 줍줍은 내년 1분기 정도가 괜찮을 듯해요. 

1. 아리랑 고배당 ETF, 상위에 포진한 '금융사'들 하락에 함께 우르르 📉
2. 주가 회복 조건 2가지 : 경기 회복 & 금융 규제 리스크 완화

3. 아리랑 고배당 ETF 줍줍하려면 23년 1분기 이후를 권장

해외 배당주 ETF 어썸픽!

배당 성장형 뱅가드 ETF 'VIG'

해외 배당주 ETF에 대한 관심도 뜨거웠는데요. 해외에서 어썸픽은 10년 이상 꾸준히 배당을 증액한 기업을 투자 대상으로 하는 배당 성장형 ETF(VIG)예요. VIG는 자산운용사 뱅가드에서 운용하는 대표적인 배당 ETF인데요. 10년 이상 꾸준히 배당을 증액한 기업에 투자해요. 벤치마크로 S&P 배당 성장 지수를 추종해요.

단 리츠는 투자하지 않아요. 이 때문에 미국 리츠에 투자를 하고 있어도 중복 투자가 아닌 포트폴리오 다변화를 추구할 수 있어요. 

VIG는 철저히 분산 투자 전략을 추구하는데요. 각 개별 기업 투자는 전체 비중의 최대 4%까지로 제한해 놨어요. VIG는 약 291개 종목을 담고 있는데요. 현재 상위 10개 종목의 편입 비중은 대략 29% 수준이에요.

최대 비중은 의외로 IT

이익성장세를 더 중시

상위 보유 종목은 유나이티드헬스(4.4%), 존슨앤존슨(4.0%)과 같은 헬스케어 기업과 비자(2.6%), 마스터카드(2.3%)와 같은 결제플랫폼 기업, 펩시코(2.1%)와 코카콜라(2%)와 같은 배당 소비재예요. 이외에도 마이크로소프트(3.7%), JP모건(2.9%)도 상위 보유 종목에 포함돼 있어요. 

VIG의 업종 포트폴리오를 보면 IT(22.5%)에 대한 비중이 가장 높아요. 그 다음으로 헬스케어(16.5%), 금융(15.2%), 필수소비재(13.6%) 순이에요. VIG는 단순히 배당을 많이 주는
것이 아니라 지속 가능한 배당을 만드는 이익 성장세를 고려해요. 실제로 2021년 말 시장의 구조적인 하락 직전까지는 다른 배당 ETF와 다르게 성장주에 가까운 IT 비중이 높아 주가 성과가 상대적으로 부각됐어요. 

열북이 질문 SCHD 차이점

배당수익률이 높은 기업 

그렇다면 열북님들이 질문을 했던 SCHD와는 어떤 점이 다른지 알아볼게요. 사실 미국에 '배당' ETF로 분류되는 펀드는 무려 200여개에 달해요. 심각한 결정 장애를 일으킬만한 수준인데요. 찰스슈왑에서 운용하는 미국 배당 ETF SCHD는 10년 이상 배당이 증가한 배당성취자 기업 중 배당수익률 높은 기업에 투자해요. 이 때문에 배당수익률은 SCHD가 더 높은 편이에요. SCHD의 배당 수익률은 3%이고, VIG는 1.58%예요.