지난주 코스피 지수가 2700선을 완연히 넘어섰어요. 지난 금요일(22일) 코스피 지수가 소폭 하락한 2748.56으로 장을 마쳤는데요. 시장에선 이제는 코스피 3000선을 바라다봐야 한다는 전망이 나오고 있어요. 어썸이도 코스피가 연내에는 3000선을 터치할 수 있다고 보는데요. 상승하는 과정이 울퉁불퉁할 순 있지만 올해는 코스피 3000선 터치할 거 같아요. 사실 지난 1분기 시장 전망과 크게 달라진 건 없는데요. 올해는 기준금리 인하가 시작되고 반도체 업황이 본격 반등하면서 국내 주식 수익률이 좋을 걸로 예상했어요.

그런데 말이죠! 롸잇나우! 주식보다 더 주목하는 시장이 있어요. 바로 부동산이에요. 3월 셋째 주 서울 아파트값이 16주 만에 하락세를 멈추고 보합 전환했는데요. 지난해 11월 마지막 주 이후 16주 만에 내림세가 멈춘 거예요. 주식 시장의 훈풍은 시간 차를 두고 부동산 시장에 영향을 미치는데요. 최근 비트코인 급등으로 압구정 현대 사러 간다는 인증짤이 그냥 나온 게 아니에요. 연말에 올림픽포레온파크(둔촌주공) 물량 폭탄이 대기 중이지만 2~3분기 반등은 가능할 걸로 보여요. 투자는 타이밍이니깐요! 반등 기회를 놓치지 않기 위해 예민하게 촉을 세워 보아요. :)

물 들어올 때 노저야 한다는 말이 있어요! 지난주는 글로벌 증시가 큰 산을 넘으면서 낙관론이 뿜뿜하고 있는데요. 지난 월요일 자 레터에서 핵중요 이벤트들이 많으니까 "조심하자"고 했어요. 정작 뚜껑을 열어보니 혹시나! 걱정했던 글로벌 이벤트들이 국내 증시에 유리하게 작용하면서 어썸이의 걱정이 기우가 돼 버렸어요.

어썸이가 체감하는 지금 시장은 4년 전 코로나 시기와 비슷해요. 당시에도 미국 연준의 적극적인 금리 인하로 시장에 유동성이 공급되면서 주식 시장이 급등했어요. 그때부터 주식을 시작한 '코로나 주식 키즈'들도 있을 텐데요. 당시 코로나로 실물 경제는 꽝이었지만 유동성 공급으로 주식 시장만 훨훨 날았어요. 삼성전자가 10만 원의 꿈을 안고 고공했던 때도 이 시기예요. 2020년 9월부터 삼성전자의 상승이 시작됐고 2021년 1월 9만 6800원으로 10만 전자로 바짝 다가섰어요. 

지금 코스피 지수대에서 삼전의 주가는 상당히 중요한데요. 코스피가 2700선을 넘는데도 삼전이 큰 역할을 했지만 앞으로 3000선을 향해 가는 데도 중요한 지원군이 되기 때문이에요. 

NH투자증권은 지난 22일 코스피 2024년 연간 목표치를 3100포인트로 상향 조정하면서 삼성전자의 1분기 실적을 꼽았는데요. 현재 기준 코스피가 향후 10% 이상 상승할 것이라며 삼성전자의 1분기 실적이 양호하다면, 지수 상승의 확신이 커질 걸로 전망했어요.

여기에 거시 환경도 우호적이라는 분석인데요. 지난 3월 FOMC를 통해 10년 실질금리의 재상승 위험이 감소했다고 지적했어요. 향후 미국 장기 시장 금리는 좁은 박스권 내 등락할 걸로 내다본 거예요. 결국 시장으로 유동성이 공급될 거란 분석이에요. 

지금 거시 환경은 국내 증시에 더 유리한 상황인데요. 그동안 한국 주식시장이 글로벌 대비 상대적으로 저조했던 원인은 실적에 대한 의구심 때문이었어요. 2024년 코스피 순이익 증가율은 현재 50.6% 정도이고, 이제 관건은 삼성전자라는 결론이에요. 

지난 레터에서 전망했던 대로 삼전이 1분기 실적 서프라이즈를 기록할 경우 삼전은 물론 코스피 지수가 날개를 달고 한 단계 레벨 업할 거예요. 

하지만 이번 상승세가 코스피의 추세 반전으로 이어지기에는 한계가 있다는 분석도 있는데요. 대신증권은 통화정책에 대한 과도했던 긴장감이 완화되는 국면이지만, 여전히 경기 모멘텀과 통화정책 간의 시소게임이 불가피하다고 분석했어요. 

올해는 미국 경기 모멘텀이 둔화되고 최근 경기둔화 속도가 빨라질 조짐이 보인다는 점에 주목한 거예요. 3월 FOMC에서 25년 금리인하 폭이 100bp에서 75bp로 낮아진 만큼 금리인하 속도와 강도에 대한 의구심도 든다는 거예요. 안도 심리 이후 경제지표와 물가지표 결과에 따라 미국 채권금리, 달러화는 반등 시도에 나설 가능성 높다고 내다봤어요. 

게다가 장기간 지속되는 미국 증시의 과열 양상, 중단기 리스크온 시그널의 정점 통과, 역사적 저점권에서 등락 중인 VIX(변동성) 지수 등을 감안할 때 현재 미국 증시는 추가 상승 시 과열로 인한 매물 부담이 가중될 수 있다는 거예요. 비이성적인 과매수가 지속되면 그만큼 단기 조정 압력이 커질 수 있어요.

대신증권은 코스피 2800선 돌파를 위한 두 가지 조건을 꼽았어요. 첫째, 채권금리 레벨 다운으로 밸류에이션 레벨 업이 가능하거나 둘째, 강한 실적 모멘텀이 뒷받침돼야 한다는 거예요. 

이같은 비관론의 근거도 들어볼 만한데요. 그래야 보다 균형 잡힌 시각을 유지할 수 있기 때문이에요. 투자에 있어서 과도한 자기 확신은 경계할 필요가 있기 때문이에요. 

또다른 비관론도 있는데요. 한국의 경우 반도체 업종이 경제와 고용 유발효과가 낮기 때문에 내수 경기 혹은 전통산업 경기 회복으로 이어지기 어렵다는 분석이에요. 반도체 수출이 한국 전체 수출에서 차지하는 비중이 높아지면서 광공업 생산이 소매판매를 웃돌았어요. 이는 반도체 수출이 제조업 생산에 주는 영향만큼 소매판매에 긍정적인 효과를 발휘하지 못하고 있다는 의미예요. 

한국 출하/재고에서 절대적인 영향을 미치는 반도체 재고가 큰 폭으로 감소한 점은 긍정적이지만, 출하 역시 12월 193.3pt에서 1월 130.3pt로 의미 있는 수준으로 감소했어요. 설비가동률 부분에서는 11월 101.3pt를 고점으로 1월 95.2pt까지 지속적으로 감소했다는 설명이에요. 

이번 주는 지난주와 달리 글로벌 주요 이벤트가 부재한 상황인데요. 굵직굵직한 발표가 빵빵 터졌던 지난주와는 달리 큰 이슈가 없어요. 

이번주 시장이 주목할 이슈는 2가지인데요. 첫째는 미국의 IRA(인플레이션 감축법) 보조금이에요. 지난 20일 미국 정부는 인텔에 195억 달러 규모의 보조금을 지급(직접 보조금 85억 달러 + 대출 110억 달러)하겠다고 밝혔어요. 인텔은 정부의 대규모 지원금을 마중물 삼아 5년간 미국 전역에 1000억 달러를 투자한다는 계획인데요. 삼성전자, TSMC에 대한 보조금 발표도 예상돼요. 구체적인 발표 시기가 공개되지는 않았으나 28일 미국 상무부가 주최하는 반도체 지원금 발표 행사가 유력한 것으로 알려졌어요. 블룸버그는 삼성전자에 대한 보조금이 60억 달러, TSMC에 대한 보조금이 50억 달러 규모인 것으로 전망했어요. 삼전의 보조금이 TSMC보다 많다는 건, 미국 정부가 메모리 반도체를 상당히 중요하게 본다는 방증이에요. 

오는 29일에는 미국 2월 PCE(개인소비지출) 물가가 발표되는데요. 시장에선 PCE가 예상보다 크게 웃돌지 않는다면 큰 영향을 주기 어려울 걸로 내다보고 있는데요. 이미 2월 CPI 로 대략적인 윤곽이 파악됐기 때문이에요. 

이처럼 매크로 변수가 잠잠할 때는 개별 종목들의 개인 플레이가 중요해지는데요. 이번주는 지수보단 개별 종목에 집중하면서 수익을 극대화하는 전략이 유리할 수 있어요. 

삼성전자와 함께 주목해야 할 실적 발표가 SK하이닉스인데요. 지난 주 하이닉스의 1분기 실적 상향 조정이 있었어요. 하이닉스의 실적이 시장 예상보다 빠르게 개선되고 있다는 예상이에요.  

한화투자증권은 하이닉스의 1분기 예상 실적을 매출액 11.9조 원(전 분기 대비 +5%), 영업이익 1.6조 원(전 분기 대비 +364%)으로 전망했어요. 이는 시장 기대치를 크게 상회하는 수준이에요.

실적 개선세가 가파른 이유는 수익성 확보 우선의 보수적 판매 전략에 따른 평균판매단가(ASP) 상승 효과 덕분인데요. 메모리 출하량은 디램 -15%, 낸드 -5%로 전 분기  대비 역성장할 것으로 예상되는 반면, ASP는 디램 +19%, 낸드 +28%로 큰 폭의 상승이 전망돼요. 쉽게 말해서 가격은 올리고 판매량은 줄이는 배짱 장사를 했다는 거예요.

이에 따라 한화투자증권은 디램과 낸드 영업이익률은 각각 +29%, -10% 수준까지 개선될 걸로 추정했어요. 여기에 가격 하락 구간에서 반영된 재고자산 평가손실 충당금 환입 효과까지 반영되면 추가적인 실적 개선도 가능하다는 전망이에요. 

1분기 실적 전망으로 연간 전망치도 상향 조정됐는데요. 한화투자증권은 올해 영업이익 추정치를 기존 9.6조 원에서 12.7조 원으로 상향 조정했어요. 당초 메모리 업계의 가동률 정상화 과정에서 발생할 수 있는 수급 악화 가능성을 고려해 하반기 가격 전망을 다소 보수적으로 추정했지만, 예상 대비 우호적인 수요 환경과 HBM3E 판매 확대 등을 고려해 상향 조정한 거예요. 
HBM 시장에서의 견고한 시장 지위도 지속 전망인데요. H200향 HBM3E 출하가 3월 말부터 시작될 것으로 예상되며 신규 경쟁사 진입에 따른 점유율 하락 효과는 미미할 걸로 내다봤어요. 올해 연간 HBM 매출은 9조 원 수준일 것으로 추정되며, HBM3E도 하반기 공급 확대에 따라 30% 이상으로 확대될 것으로 예상돼요. 이에 따라 한화투자증권은 목표주가를 기존 16.8만 원에서 19.7만 원으로 +17% 높여 잡았어요. 

이번주에는 개별 종목 플레이가 중요한 만큼 오랜만에 일상 속에서 투자 종목을 찾아봤어요. 바로 '바이오니아'예요. 이 기업에 관심을 가지게 된 건 '비에날씬'이란 유산균을 복용하면서 인데요. 체지방 감소라는 말에 혹해서 먹기 시작했는데 효과가 있는 것 같아서 계속 복용 중이에요. 바이오니아는 비에날씬의 제조사인데요. 원래는 탈모 치료제로 더 유명해요. 

92년 설립돼 유전자 합성 기업에서 종합 헬스케어 기업으로 성장한 바이오니아의 대표 상품은 첫째, 자회사 에이스바이옴의 체지방 감소 유산균 ‘비에날씬’ 둘째, 탈모 완화 화장품 코스메르나(CosmeRNA)예요. 지난해 코스메르나 기대감으로 주가가 급등했지만 매출 대비 기여도가 낮아 실망 매물이 나오면서 주가가 40% 가까이 하락했어요. 

드디어 상계동 발품 레터예요. 지난 개프자(개포프레지던스자이) 레터에서 상계동에 다녀오겠다고 했던 거 기억하시죠? 노도강의 대장인 상계 주공 재건축 단지는 지난해 두 번이나 다녀왔는데요. 최근 재건축 분담금 악재가 터지면서 영끌족들의 투매가 나와서 급하게 다녀왔어요. 여기에 기존 경매로 잘 나오지 않았던 상계 재건축 대장들도 나왔는데요. 투자금 2~3억 원으로 인서울 투자를 할 수 있는 기회라는 판단이에요. 

먼저 상계동 재건축 분담금 폭탄의 이유를 알아볼게요. 지난 상계동 레터에서 5단지의 사업성이 가장 좋다고 했는데요. 5단지는 저층 주공 아파트라 용적률이 93%에 불과하기 때문이에요. 고층 주공 아파트의 평균 용적률의 절반 수준이에요. 용적률이 높아 대지지분(12.19평)이 많다보니 투자자들이 많이 몰렸는데요. 덕분에 추진 속도도 상당히 빨랐어요. 노원역 역세권 단지들 중에선 1등으로 재건축에 돌입했는데요. 

빠른 재건축 추진 속도에 한껏 들떴던 조합원들이 화들짝 놀란 건 5억 원에 달하는 추가 분담금 때문이에요. 어떻게! 왜?! 5억 원이란 추가 분담금이 나오게 됐을까요? 근본적인 원인은 공사비 상승이에요. 원자재, 인건비 상승 등으로 재건축 공사비는 3.3제곱미터당 최소 800만 원~1000만 원에 달해요. 

여기에 5단지 조합원들이 대부분 전용 84제곱미터를 신청했기 때문인데요. 5단지는 전 평형이 전용 31제곱미터(11평)예요. 그러다 보니 전용 84제곱미터를 분양받으려면 전용 60제곱미터 이상에 해당되는 분양가를 부담해야 하는 거예요. 쉽게 말하면 10평대 작은 집을 소유한 조합원들이 30평대 큰 집을 원해서 '분담금 폭탄'을 맞은 거예요. 

재건축 수익성은 일반 분양 물량으로 결정되는데 5단지는 일반 분양 물량이 12가구에 불과했어요. 이렇다보니 거의 1대 1 재건축 수준의 건축비가 나오게 된 거예요. 

그렇다면 상계 5단지의 투자 매력이 사라진 걸까요? 어썸이가 볼 땐 그렇지는 않아요. 추가 분담금이 늘어난 만큼  매매 가격이 떨어졌기 때문인데요. 2021년 최고 8억 원대를 찍었던 5단지 가격은 반토막이 났어요. 올 초 급매가 4.2억 원에 팔렸고, 최근 시세는 4.6억 원이에요. 4억 원대 매수한다면 추가 분담금을 5억 원을 내더라도 시세 수준이라고 할 수 있어요. 

기존 시공사인 GS건설과의 계약이 해지되고 재선정 추진 중인데요. 이 과정에서 조합원들의 손바뀜이 일어나면 일반분양 물량도 늘어날 수 있어요. 지금처럼 다들 고개를 절레절레 흔들며 떠나는 때가 투자 기회가 될 수 있어요. 

이번 레터는 상계동 급매와 경매 위주로 알아볼 텐데요. 개별 물건을 분석하기 전에 상계동 입지에 대해 핵심만 콕콕 복습해 볼게요. 어썸이가 볼 때 상계동의 장점은 크게 세 가지예요. 첫째, 은. 근. 히 교통이 좋아요. 지도상 보면 강북에서 위쪽에 있어서 입지가 나빠 보이지만 강남으로 바로 이어지는 7호선이 있어서 다른 강북 지역에 비해 강남 접근성이 뛰어나요. 어썸이도 이번에 상계동 발품을 갈 때 7호선을 타고 환승없이 바로 갔는데요. 최근 다녀온 서울 발품지 중에서 지하철 환승없이 다녀온 곳은 상계동이 유일해요. 물론 강남에서 1시간 정도가 걸리긴 하지만, 환승이 없다는 게 최대 장점이에요. 

둘째, 중계동 학군이 강북 짱이에요. 학구열로 치면 강북 최고라고 할 수 있는데요. 강남까지 내려오지 않아도 중계동 학원가를 다닐 수 있다는 게 큰 장점이에요. 강북에서도 열공하면 대치동 학원을 찍지 않고도 명문대 입학이 가능한 거예요. 지난 발품 때 중계동 학원가를 돌아봤는데요. 자녀의 학원 라이딩을 위해 줄줄이 서 있는 차들을 보면서 뜨거운 학구열을 느낄 수 있었어요.

셋째, 중저가 상권 인프라예요. 노원역의 상권을 보면 백화점과 노점상이 어우러져 있는데요. 노원역과 바로 이어져 롯데백화점이 있지만 길거리에는 중저가 상가들이 즐비하게 들어서 있어요. 이런 노점상들은 최근 서울에서 많이 찾아보기 힘든데요. 가격도 정말 착해요. 이번 상계동 발품 때 딸기가 2팩에 1만 원 하는 걸 보고 깜짝 놀랐어요. 보통 딸기 1팩에 1만 원인데요. 물론 깜짝 세일이긴 했지만 50%나 저렴했어요. 

이런 장점들을 종합해 볼 때, 강남으로 출퇴근하는 젊은 층들이 실거주하기에 괜찮다는 거예요. 상계동에 신혼부부와 영끌족이 많은 데는 그만한 이유가 있는 거예요. 

앞으로 좋아질 점들도 많은데요. 가장 큰 호재는 교통이에요. 지하철로 한 정거장 거리에 GTX C 노선 창동역이 있는데요. 창동역은 복합 환승 센터로 개발될 예정이에요. GTX 창동역이 개통되면 강남까지 이동 시간이 절반으로 줄어들어요. 지금도 강남 직행 7호선 덕분에 교통이 괜찮은 편인데요. 앞으로 강남이 더 가까워지면 교통도 훨씬 더 좋게 느껴질 거예요.

 

다만 이 점에서 생각할 포인트가 있는데요. GTX C 개통 이후에는 노원역과 마들역의 격차가 더 벌어질 수 있다는 거예요. 지금은 노원역이 7호선, 4호선 더블 역세권이긴 하지만 마들역도 7호선 라인이기 때문에 큰 차이가 느껴지지 않아요. 

하지만 GTX 창동역이 개통되면 노원역에선 4호선을 타고 한 정거장만 가면 되지만 마들역에선 7호선을 타고 노원에서 4호선으로 갈아타야하기 때문에 2번 환승이 되는 거예요. 

지금도 노원역 역세권과 마들역 역세권은 가격 차이가 있는데요 앞으로는 더 크게 벌어질 걸로 보여요. 마들역 인근 부동산에선 "마들역 인근이 조용하기 때문에 오히려 주거 선호도가 높다"고도 하는데요. 이 부분은 개인 취향의 문제로 객관적으로는 GTX 창동역과 가까운 곳이 상계동 집값의 결정적 변수가 될 거예요. 

또 다른 호재는 서울아레나인데요. 시공사 선정 절차를 둘러싼 논란이 해소되면서 공사 진행을 위한 걸림돌이 사라진데다 이달 28일 열리는 정기 주주총회에서 새 경영진 구성이 마무리되면 사업 진행에 속도가 붙을 것으로 예상돼요. 
카카오는 최근 서울시와 매주 서울아레나 건설 공정관리를 위한 대책 회의를 열기로 결정했어요. 현재 서울아레나는 본격적인 터파기에 앞서 폐기물을 제거하고 있어요. 
서울아레나는 지하철 1·4호선 환승역인 창동역 인근의 약 5만㎡ 부지에 연면적 11만 9096㎡(지하 2층∼지상 6층) 규모로 조성되는데요. 음악 전문 공연장(1만 8269석)과 중형공연장(2010석), 영화관 7개관 및 대중음악지원시설, 판매·업무시설이 들어설 예정이에요. 아레나 공연장은 대중음악 공연뿐 아니라 중소 규모 스포츠 경기(농구·테니스·아이스링크 등)와 실내 서커스 공연장으로도 활용돼요. 

많이 알려진 호재로는 도봉 면허시험장 이전이 있는데요. 최근 의정부 장암동 군부대 부지로 가는 방안이 추진 중이에요. 면허 시험장이 지역 주민들에게 큰 도움이 되지 않는 비선호 시설이 보니 다른 지역들도 이전을 꺼리고 있는데요. 원래는 의정부가 받아주기로 했었지만 새 시장이 당선되면서 백지화됐었어요. 
현재 이전이 유력한 장암동 군부대 일대는 현 부지보다 규모가 작고 구릉지가 포함돼 경찰청과의 협상이 필요해요. 운전면허시험장은 경찰청 산하 도로교통공단이 관리하기 때문이에요.

이번에는 상계 주공 단지별 입지를 분석해 볼게요. 노원역에서 마들역까지 총 16개 단지 4만 가구가 있는데요. 단지별로 입지 차이가 커요. 상계 주공 단지 중에서도 최고 입지는 노원역 주변 단지들이에요. 그중에서도 3단지, 7단지의 선호도가 높은 편이에요. 

상계 주공 3단지는 총 2213세대의 대단지로 10평형대부터 33평대까지 다양한 평형으로 구성돼 있어요. 이런 평형 구성은 장단점이 명확한데요. 장점은 재건축 추진 시 소형 단일 평형 단지에 비해 사업성이 높다는 점이에요. 그러니까 5단지처럼 추가금 폭탄이 나오진 않을 가능성이 높다는 거예요. 하지만 단점은 여러 평형이 있다 보니 재건축 추진의 의견 조율이 잘 안돼 진행이 느리다는 거예요. 실제로 3단지는 상계 재건축 단지들 중에서도 추진 속도가 더딘 편이에요. 

3단지의 최대 장점은 7호선 라인에서 출입구와 가깝다는 건데요. 6,  7, 8번으로 나오자마자 바로 3단지로 이어져요. 물론 단지가 크기 때문에 동별로 역과의 거리가 차이가 있긴 하지만 7호선 노원역 초역세권이에요. 

초등학교도 가까운 편인데요. 초품아는 아니지만 2단지 안에 있는 당현초로 배정을 받아요. 2단지가 당현초를 품은 초품아이긴 하지만 역과의 거리가 멀기 때문에 3단지에 비해 선호도가 떨어져요. 

3단지는 전용 59제곱미터가 주력인데요. 전체 2213세대 중 570세대에 달해요. 최근 실거래가는 6.3억~6.7억 원이고, 네이버 호가는 6.9억 원이에요. 2021년 8억 원까지 올랐지만 현재는 고점 대비 2억 원 가까이 빠진 수준이에요. 전세가는 2.7억 원~2.8억 원인데요. 전세가와 매매가 차이는 4억 원 정도예요. 

상계 7단지도 대장 단지로 볼 수 있는데요. 3단지와 차이점은 역세권과 초등학교예요. 7단지는 마들역쪽으로 가는 북쪽에 위치해 있고 4호선 출구와 더 가까워요. 창동역과의 거리도 3단지가 더 가까운 편이에요. 

특히 7단지는 상월초로 배정을 받는데 큰 도로를 건너야 해요. 실질적인 거리가 멀지 않다고 하더라도 8차선 대로를 건너서 다녀야 한다는 점이 약점이에요. 

하지만 앞으로 들어설 바이오메디컬 센터에서 가장 가까운 단지인데요. 도봉 운전면허시험장 바로 앞에 있기 때문에 이전 후 가장 큰 수혜가 예상돼요. 

7단지의 주력은 전용 49제곱미터(17평)인데요. 전체 2634세대 중 470세대에 달해요. 구조는 거실, 방2, 화장실1인데요. 주방이 화장실과 마주보고 있고 현관 옆에 다용도실이 있다는 게 특징이에요. 

최근 시세는 전용 49제곱미터가 5.7억 원이고, 지난해 6.3억 원 대비 6000만 원 떨어졌어요. 전세가는 인테리어에 따라 2.2억~2.6억 원 선인데요. 투자로 접근하려면 3억 원 이상이 필요해요. 

그 다음은 6단지인데요. 3단지, 7단지에 비해 입지가 살짝 떨어져요. 역과의 거리가 더 멀기 때문인데요. 7호선 출구에서 올 땐 5단지를 지나야하고, 4호선 출구로 올 땐 상가를 지나야해요. 

초등학교는 상수초 배정으로 길 하나를 건너야 하지만, 큰길은 아니어서 7단지 만큼 단점으로 작용하진 않아요. 상수초, 신상중을 품고 있는 단지는 4단지이지만 역과의 거리가 더 멀기 때문에 6단지에 비해 저렴해요. 

6단지의 주력 평형은 전용 59제곱미터인데 1400세대에 달해요. 전체 2646세대 중에서 절반 가까이 되는 거예요. 시세는 3단지 같은 평형보다 3000만~5000만 원 정도 저렴해요. 최근 실거래가는 6.1억 원이고, 네이버 호가는 6억 500만 원도 있어요. 전세 시세는 3단지와 비슷한데요. 2.2억~2.7억 원으로 편차가 큰 편이에요. 6단지도 투자금은 4억 원 정도예요. 

6단지의 장점은 재건축 추진 속도가 빠르다는 점인데요. 현지 부동산에선 5단지 다음으로 추진될 단지로 6단지를 꼽았어요. 다만 6단지도 추가 분담금 리스크가 있을 수 있는데요. 주력 평형이 전용 59제곱미터이고, 그 이하 소형 평형들로 구성이 돼 있기 때문이에요.

현재 경매로 나온 상계 주공 물건 중에 2개가 괜찮은데요. 1년 전에 비해 달라졌다고 느끼는 건 대장 단지들이 경매로 나오고 있다는 거예요. 지난해의 경우 입지가 떨어지는 마들역 주변 단지들이 많았는데요. 최근에는 노원역 주변 대장 단지에서도 경매가 나오고 있어요. 

그중에서도 3단지 경매 물건에 관심을 가질만한데요. 3단지에서도 노원역과 가까운 306동이고 층도 9층으로 중층에 속해요. 이 단지에는 직접 다녀왔는데요. 노원역에서 도보로 5분 거리에 상가도 가까워 입지가 상당히 좋았어요. 

경매 개시 이후 전입 신고를 한 세입자가 있지만 대항력이 없기 때문에 경매를 받는 데는 전혀 지장이 없어요. 

경매로 나온 평형은 전용 32제곱미터로 3단지에선 가장 작은 규모인데요. 총 세대수가 90세대밖에 되지 않아요. 구조는 거실 겸 주방과 침실이 있는 분리형 원룸인데요. 현지 부동산에 따르면 싱글들이 주로 찾는 평형이에요. 

네이버 호가는 5.3억 원이고, 지난해 2월 실거래가 역시 5.3억 원이에요. 세대수도 적고 초소형이다 보니 거래가 잘 되지 않는다는 걸 알 수 있어요. 

최초 감평가는 5.5억 원인데요. 시세보다 약간 높은 수준이에요. 최근 상계주공 낙찰가율 평균을 보면 약 70% 수준인데요. 1회 유찰 시 4.4억 원, 3.52억 원까지 떨어져요. 만약 2회 유찰이 된다면 3.8~3.9억 원대로 도전해 볼 만한데요. 이 경우 투자금 2억 원으로 접근 가능해요. 소형 평형이긴 하지만 전세 수요가 뒷받침이 되고, 시장 회복 시 소액 투자자에게 매도 가능하다는 판단이에요 .

그다음으로 4단지 경매 물건도 관심 리스트에 넣어둘 만한데요. 4단지가 3단지에 비해선 입지가 떨어지지만 초, 중학교를 품고 있고 재건축 추진이 더 빠를 가능성이 높아요. 

4단지에선 2건이나 경매로 나왔는데요. 먼저 405동 14층인데요. 405동은 4단지에서도 역과 가까운 편이고, 바로 옆에 중학교가 있어 로열동이에요. 현지 부동산에 따르면 공원 바로 뒤에 있는 409동, 411동이 로열동이에요. 

경매로 나온 집은 현재 소유자가 실거주를 하고 있기 때문에 명도가 용이한 편이고, 권리관계 역시 단순한 물건이에요. 

4단지 전용 58제곱미터는 실제로 집을 봤는데요. 거실1, 방2, 화장실1개 구조예요. 주방이 높은 게 단점이긴 하지만, 안방이 크고 작은 방도 있어 4인 가족도 거주 가능해요. 실제로 본 집도 초등학교 자녀 2명을 둔 부부가 살고 있었어요. 

최초 감평가는 6.65억 원이고, 1회 유찰된 최저 입찰가가 5.32억 원인데요. 현재 최저 급매도 5.8억 원이기 때문에 오는 4월 9일 낙찰 가능성이 높아요. 최저 급매보다 5000만 원 낮은 5.32억 원에 낙찰을 받는다면 대박인데요. 전세를 2.5억 원에 맞춘다면 투자금 3억 원 미만으로 접근 가능해요. 

4단지에선 또 401동 804호가 경매로 나왔는데요. 이 물건은 전용 38제곱미터가 가장 작은 평형이에요. 올해 2월 실거래가는 3.65억 원이고 네이버 호가는 3.6억 원이에요. 

최초 감평가 5.08억 원에서 2회 유찰된 최저 입찰가가 3.25억 원인데요. 시세보다 4000만 원 정도 저렴한 수준으로 오는 4월 11일에는 입찰에 도전해볼 만해요. 

구조는 주방 겸 거실, 침실로 구성된 분리형 원룸이에요. 3단지의 최소 평형과 같은 구조라고 할 수 있어요. 전세가는 1.6억~1.7억 원 선이에요. 싱글들이 선호하는 평형으로 전세 맞추기는 어렵지 않을 듯해요. 

Q : 경매 정보 만족도 조사를 하셨는데 경매 정보와 함께 경매 및 부동산에 접근하는 방향에 대해서도 조언을 구합니다.
가령 새내기 투자자도 있을 것이고 1주택 갈아타기나 추가 구매, 수익성 부동산의 접근 방식이 궁금한 열북이도 있겠지요?
현재 부동산 분위기는 한마디로는 안좋다! 입니다. 거래량이 바닥 수준이고 문닫는 중개업소가 적지 않다고 합니다. 그럼에도 경매 낙찰가는 결코 낮지 않습니다. 
대표님의 부동산 전망도 궁금하고 퇴직에 미련없을 만큼의 자본을 일군 이후에 부동산 투자는 어떻게 하시는지 질문드리고 싶습니다.

A : 단톡에 올라온 열북이 질문이에요. 올들어 부동산 레터에서 경매 정보 비중이 확대됐는데요. 이와 관련된 열북이 만족도 조사를 실시했어요. 85명이 참여를 했고, 이중 절반에 가까운 45명이 경매에 관심이 있고 "도움이 된다"고 답변했어요. 그다음으로 26명은 "그냥 그렇다"며 중립적인 입장을 취했고요. 나머지 18명이 경매에 관심이 없고 "도움이 안 된다"고 했어요. 만조도 조사 결과에 따라 경매 정보를 계속 다룰 예정이지만, 일반 매매도 함께 다루면서 비중 조정을 할 예정이에요. 

열북님의 질문은 낙찰가율이 높은 경매를 계속해야 할까요?라는 거예요. 어썸이의 대답은 "그렇다"는 거예요. 비록 낙찰가율이 높긴 하지만 일반 매매로 사는 것보다는 확. 실. 히 싸게 살 수 있는 기회가 있어요. 물론 경매로 낙찰을 받는 게 일반 매매보단 훨씬 고단한 일지만 그만큼 고생을 한 만큼 보상을 받을 수 있어요. 

어썸이도 처음 경매를 시작해서 낙찰을 받기까지 20번 정도 입찰에 도전을 했는데요. 그때 이후 6건 정도를 추가로 받았어요. 업계에서는 '그물망 전략'이라고도 하는데요. 입찰 횟수를 늘려서 낙찰 확률을 높이는 거예요. 경매는 노력한 만큼 좋은 물건을 싸게 잡을 수 있다고 생각해요.