[킹두부] 신혼부부가 선택할 수 있는 종로&여의도 직주근접 아파트

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Vol. 11 | 2025.1.31

님, 안녕하세요. 오늘 킹두부는 지난 회에 이어 <신혼부부가 현실적으로 선택할 수 있는 서울 아파트2>를 소개합니다. 종로&여의도 직주근접을 찾아봤습니다.

# 신혼부부 아파트2

신혼부부가 선택할 수 있는 종로&여의도 직주근접 아파트 찾기

창신동 창신쌍용2단지

역에서 도보 5분이라 소개되는 창신쌍용2단지. 6호선 창신역에서 한 정거장 후 동묘앞역에서 1호선 갈아타면 종각까지 총 15분 소요되는데요. 종로 직주근접으로는 나이스~네요. 허나, 중요한 건 정말 역에서 아파트 단지까지 5분일까? 란 점이죠🤔.

그건 아래 영상에서 확인해 볼게요!

아파트 스펙은?

93년생 33년 차된 아파트. 총 919세대, 용적률 243%예요. 명신초등학교가 도보 3분, 한성여중고 1~3분, 그리고 한성대가 바로 맞닿아 있죠.

7개 동이 모두 남향이며, 복도식이에요. 구축의 특징이죠. 지하 주차장이 있지만 대부분 지상에 대놓고, 쌍용1단지에 비하면 그나마 널널(?)한 편이었어요. 킹두부가 쌍용1단지에 주차🏎️를 했었는데 움직일 때마다 후덜덜했거든요.

이곳의 가장 큰 장점은 낙산공원 산책로를 바로 이용할 수 있다는 점이에요(뭐 그만큼 지대가 높다는 거겠죠😓).

아파트 가격은?

2~30평대의 구성으로, 우리가 찾는 6억 이하 아파트는 가장 작은 평수(22평)예요. 작년 총 6건의 거래가 있었고 5억 7700만 원이 마지막 거래예요. 현재 올라온 매물은 (인테리어 된) 저층 6억입니다(부동산에서 직접 확인).

부동산 활황기였던 '21년도엔 거의 매월 거래가 있었네요. 최고점이 7억 700만 원이었고요. 그렇다는 건 현재 시세 대비 1억 이상은 더 오를 수 있다는 거겠죠...? 그런데 과연 그럴지...

부동산에서 들은 비화를 들려드리죠👂

현재 나온 매물이 바로 이 전고점 시기에 사서 마이너스로 내놓은 물건이라고 합니다. 작년 6월 이후 부동산이 또다시 들끓었지만 그건 서울 중심부 얘기지 강북 쪽까지는 미치지 않았다 해요. 현재 매일 매물을 보러오지만 계약까지 성사되지 않는 분위기라고 하는데... 그 이유를 킹두부가 분석해 봤어요.

우선 아래 지도를 보면, 가장 작은 평수(201동)로 가려면 '창신역-쌍용1단지 거쳐-2단지 내에서도 가장 꼭대기까지 올라가야 해요. 언덕+언덕이죠.

언덕, 그 난이도는?

지도만으로는, 리뷰만으로는 알 수 없어요. 직접 체험해 봐야겠죠? 킹두부가 열심히 올라가 봤습니다.

후문 입구 쪽 엘리베이터가 신의 한 수예요. 이거 없었으면 매일 등산🏔️ 수준이 될 테니까요. 엘베로 한숨 돌리고 단지 내에서 다시 언덕 오르기가 이어져요. 처음 가보는 길이다 보니, 단지 내에서도 꽤 헤맸어요💦.

그나마 위안인 건 201동 바로 옆이 상가고 정문이 있어서 출차로는 용이해 보여요. 그리고 고층(13층)에서 낙산길이 보여 아주 시~원합니다. 물론 복도식이고 전망은 복도쪽이에요😥.

13층에서 바라본 전경

결론은 창신역에서 아파트 엘베까지 약 3분, 여기서 다시 201동까지 올라가는 데 5분(헤매서;) 총 8분 정도 걸리네요. 처음이라 그런지 몰라도 언덕 체감은 20분 정도예요. 이것도 뭐 적응되면 할 만 하겠다란 생각은 들더군요.

설 연휴에 방문해서 그런지 놀이터에 아이들 뛰어노는 소리, 유모차 끌고 다니는 젊은 부부의 모습이 이곳저곳에서 보였어요.

호재 점수는?

쌍용2단지는 아직 재건축 이슈가 없지만 사실 더 큰 이슈가 있어요. 바로 이 창신동 일대가 서울시 '신통기획'으로 대변신을 계획 중이라는 거죠. 물론 쌍용2단지가 직접적으로 해당하는 건 아니지만 주변 환경이 좋아지는 건 그만큼 호재가 되겠죠.

그리고 아파트 자체로는 리모델링을 추진 중이에요. '21년에 리모델링 추진조합추진위원회를 설립하고 리모델링 사업관리자 선정에 나섰다... 까지가 '22년 기사고 그 이후로는 잠잠하네요. 경기를 타면서 많이 지지부진해진 것 같아요.

그도 그럴 것이, 바로 앞 쌍용1단지도 '재건축을 위한 안전진단 신청' 플래카드가 걸려있던데요. 들어보니, 약 2년 전부터 추진됐지만 동의율 30%밖에 안 돼 진도가 안 나간다고 합니다. 요즘은 재건축=로또가 아니기 때문에 그리 적극적이지 않은 것 같아요. 창신역에 훨씬 가까운 1단지가 이 정도이니 2단지는 더할 수밖에 없겠죠?

<킹두부 정리> 집에 빨리 가서 쉬고싶다=직주근접을 최우선으로 여긴다면 나쁘지 않은 선택이에요. 언덕을 상쇄할 만한 '엘베+익숙 레벨'이 쌓이면 역세권 느낌이 들 수도 있어요. 단, 투자 가치로는 고민해 봐야 해요. 아파트 자체가 가진 매력도+주변 신통기획 개발 호재 등이 집값에 반영되기까지는 시간이 (꽤) 걸릴 것 같아요. 아이가 생기기 전까지 제약 없이 살다 나오겠다는 생각이면 부담 없겠지만 투자 측면도 고려해 봐야겠죠?!

💡신통기획이란?

신속통합기획의 줄임말인데요, 정비사업 초기 단계부터 서울시가 정비계획안 수립을 지원하고 직접 주도해, 절차를 간소화하고 아주 신속하게 재개발하는 거예요. 그만큼 많이 낙후되고 빠른 손질이 필요한 곳이 선정되겠죠? 아래는 신통기획으로 선정된 창신동 일대예요.

출처: 아시아투데이

신통기획은 작년 12월 면목동, 자양동, 미아동, 홍제동을 추가하면서 총 89곳이 진행 중이랍니다.

이를 통해 기존 5년 넘게 걸리던 재개발이 2년 정도로 짧아질 수 있고 높이 제한도 어느 정도 풀려요. 대표적인 곳이 여의도 시범아파트로, 신통기획을 통해 65층 높이로 재탄생할 거예요.

그런데 이것저것 좋게 해주는 대신, 서울시 의견이 많이 들어가요. 예를 들어 임대주택을 더 많이 짓든가 공공기여를 많이 해야 하는 거요. 그만큼 주민들 의견이 엇갈릴 순 있어요🤐. 여의도 시범아파트가 딱 그래요.

기부채납 방식으로 노인 요양보호시설을 만들라고 했더니 주민들이 과도한 요구라며 반발했죠. 그러나 서울시 입장은 단호했어요. '싫으면 신통기획 취소하겠다'라며 못을 박았죠🔈.

이러다 또 재건축 무산되겠다며 주민들은 백기🏳️를 들었고, 그렇게 시범 아파트 재건축에 속도가 붙었어요.

방화동 신동아 파밀리에 아파트

5,9호선 라인으로 찾아봤어요. 레이더에 딱 걸린 것이 방화동 신동아예요. 여긴 9호선 신방화역에서 약 270m 떨어진 곳이라 그야말로 역세권이에요. 마곡에서 좀 더 공항 쪽으로 가는 방향이에요.

신방화역은 급행은 아니지만, 그래도 여의도역까지 한 번에 30분 컷이에요. 급행 타려면 마곡나루역까지 15분 정도 걸어갈 수 있어요.

좀 더 가까이서 보면, 바로 길 건너 송화초등학교가 있고 위쪽으로 방신전통시장이 있어요. 이 정도면 초품아이며, 마곡세권을 누릴 수 있어요. 서울식물원까지도 자차 5분으로 초등학생 부모 입장에선 실거주 만족도가 높아요.

아파트 스펙은?

95년생 31년 차된 아파트. 총 224세대, 용적률 332%예요. 용적률이 꽤 높네요. 31년차 됐지만 아직 재건축 얘기는 나오지 않고 있어요. 용적률이 높을뿐더러 오래 거주한 고령 입주민이 많다면 재건축/재개발 추진은 쉽지 않죠.

주변 아파트는 '마곡'을 앞에 붙였는데 이곳은 방화 신동아로 고수하고 있어요.

방화현대->마곡현대

방화동한진해모르->마곡한진해모르

방화12단지 중앙하이츠->마곡중앙하이츠

만약 마곡 신동아 파밀리에로 바꾼다면 집값이나 인지도 측면에서 플러스가 되지 않을까 싶어요.

아파트 가격은?

우리가 찾는 6억 이하 아파트가 있어요! 전용 59.4㎡로 10층이 5억 8500만 원에 나왔어요. 작년 6월, 6억 초반까지 찍었다가 다시 5억대로 내려왔어요. 아무래도 아파트 자체의 가치가 큰 메리트가 없어 매매는 많지 않은데요,

앞서 얘기했듯 실거주 만족도가 높은 측면에서 전세 거래는 활발해요. 매월 2건 이상씩은 있네요. 이런 곳은 예상되는 호재가 없다면 투자 측면에서 심도있게 고려해 봐야 합니다.

거래가 드문드문 있네요.

호재 점수는?

아파트 자체에 직접적인 호재는 아직 안 보이지만, 주변에는 커다란 변화가 일어나는 중이에요. 바로 방화 뉴타운입니다. 신방화역과 공항시장역 사이에요.

💡방화뉴타운이란?

제2의 마곡이라 불리는 방화뉴타운. 방화/공항동 일대에 4400여 가구를 조성하는 프로젝트예요. 2003년에 서울시 뉴타운 지구로 지정됐지만 10년이 넘도록 지지부진했어요. 마곡지구 입주가 시작된 2014년까지도 미분양 사태가 속출했기에, 옆 동네 방화뉴타운에 관심이 갈리 만무했죠.

그러면서 1,4,7,8구역이 해제되고 현재 진행 중인 건 2,3,5,6 구역이에요.